项目营销策划方案.doc

1 项目营销策划方案×× 项目营销推广方案策划部×× 年×× 月×× 日目录一、前言 3 二、市场分析 3 (一) 、区域市场分析 3 (二) 、区位市场分析 3 (三) 、区位竞争分析 3 2 1 、区位市场竞争性分析 3 2 、竞争对手策略分析 3 3 、区位市场竞争态势分析 3 (四) 、项目分析 41 、地块分析 42 、资源分析 43 、项目 SWOT 分析 4 、项目优势分析 4 、劣势分析 4 、机会分析 4 、风险分析 4 3 (五) 、项目企划思路 4 1 、针对优势和机会 42 、针对本案劣势和威胁 4 三、项目发展定位 4 (一) 、发展商定位 5 (二) 、市场定位 51 、主题定位 52 、形象定位 53 、客户群体定位 5 、目标市场细分 5 、目标市场选择 5 4 、目标市场定位 5 (三) 、产品定位 6 (四) 、价格定位 61 、总体定价原则 62 、总体定价方法选择 6 3 、项目总体定价方案 6 四、项目的营销推广 6 (一) 、营销推广体系的建立 6 1 、价值体系的建立 72 、实现价值体系的要素 7 (二) 、营销推广计划 7 5 1 、前期铺垫期 7 、计划时间 7 、推广计划目的和重点 7 、计划安排 7 、预期效果 72 、逐步导入期 7 、计划时间 7 、计划目的和重点 7 、计划安排 8 、预期效果 83 、公开期 8 6 、计划时间 8 、计划目的和重点 8 、计划安排 8 、预期效果 84 、持续强销期 8 、计划时间 8 、计划目的和重点 8 、计划安排 8 、预期效果 85 、逐步降温销售期 8 、计划时间 8 7 、计划目的和重点 8 、计划安排 8 、预期效果 86 、尾盘销售期 9 、计划时间 9 、推广计划目的和重点 9 、计划安排 9 、预期效果 9 (三) 、项目推盘方案 9 (四) 、项目销售进度目标 9 (五) 、营销推广策略 9 8 1 、媒体宣传策略 10 、媒体选择 10 、宣传主题 10 、广告创意及诉求 10 、媒体组合策略 10 、媒体宣传预算 11 2 、活动策略 11 、活动目的 11 、活动计划 11 、活动预算 11 一、前言 9 概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等。二、市场分析(一) 、区域市场分析介绍项目所在城市行政区的基本情况,一般包括行政区规模、人口、交通状况以及行政区在该城市的地位和未来发展等方面。(二) 、区位市场分析区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块(如廊坊锦绣花苑、馨语星苑分别属于廊坊西北板块、西南板块) 。重点对区位的商品房市场基本现状介绍和未来市场发展趋势预计,同时阐述区位三级市场基本情况。(三) 、区位竞争分析首先概述区位市场竞争概况( 在售或拟售项目数量、产品未来供给等), 以及区位的整体产品定位和目标客户群定位等。 10 1 、区位市场竞争性分析原则上要求以表格形式介绍区位竞争性项目, 且以饼状图描述竞争性项目产品的面积区间和户型套型配比。 2 、竞争对手策略分析竞争性项目采用的推盘策略,包括开盘时机选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体选择、推盘活动策划、优惠方式以及销售进程控制等。 3 、区位市场竞争态势分析综合分析区位市场的竞争基本现状, 预计区位市场未来竞争态势。(四) 、项目分析 1 、地块分析对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活