房屋买卖协议是诺成还是实践协议.docx

房屋买卖合同是诺成还是实践合同

篇一：简述诺成合同和实践合同的辨别。
　　一、整体解读
　　试卷紧紧环绕教材和考试阐明，从考生熟悉的基本知识入手，多角度、多层次地考察了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基本，先易内容，而非合同名称。预约合同如果具有了商品房买卖合同的核心内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，"出卖人已经根据商定收受购房款"，表白买卖合同已经实际履行。虽然预约合同未完全具有《商品房销售管理措施》第16条规定的商品房买卖合同的核心内容，只要标的物明确、价款拟定，完全可以根据合同法的有关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械合用该条司法解释的规定，就会导致根据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而根据该条司法解释则不能认定合同成立。
　　(三)房屋买卖合同的其他书面形式。
　　《合同法》第11条规定:"书面形式是指合同书、信件和数据电文(涉及电报、电传、传真、电子数据互换和电子邮件)等可以有形地体现所载内容的形式。"根据《电子签名法》第3条第3款的规定，"涉及土地、房屋等不动产权益转让的"的文书，不合用"电子签名、数据电文"。无疑排除了以"数据电文"为体现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表达的、以有形措施体现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些状况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者觉得，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必需可以证明三项事实:房屋买卖的意思表达、房屋具体位置和价款。
　　折叠核心条款
　　房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基本上，就房屋的买卖所签订的合同。房屋买卖合同应涉及如下核心条款:
　　1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还涉及委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
　　2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这核心涉及如下内容:
　　房屋的坐落位置;
　　所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;
　　房屋是现房，还是期房;
　　房屋的配套设施和维修原则。
　　3、房屋的价格及付款时间商定。一般新建的商品房及预售的商品房所有是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即商定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接商定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一种付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
　　4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接受该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给必须的协助。或由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同步或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方，由买方支付有关的费用。
　　5、权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承当所有责任。
　　6、违约责任。违约责任是违背合同的当事人应承当的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而合适地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用，同步也能避免后来双方互相扯皮的状况。在合同中应明确商定买方不按期支付购房款所应承当的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承当的违约责任，和卖方所交付的房屋不符合合同商定所应承当的违约责任等。
　　7、合同双方觉得应当商定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理和社区内公用配套设施等。
　　折叠手续费用
　　房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。如下登记手续和费用作为参照，具体手续和费率等根据本地政策规定拟定。
　　申请房屋所有权转
移登记，应当提交下列材料:
　　(一)登记申请书;
　　(二)申请人身份证明;
　　(三)房屋所有权证书或房地产权证书;
　　(四)证明房屋所有权发生转移的材料;
　　(五)其他必须材料。
　　前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠