土地增值税清算实务一.doc

第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析目录第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析( 10 月 11 日下午录) 第二部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定(一)全额开具销售发票的销售收入(二)未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定(三)未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定(四)未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定(一)全额开具销售发票的销售收入《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》( 国税函[2010]220 号) 第一条规定:“在进行土地增值税清算时, 如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的, 则按照发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房, 合同总金额 120 万元, 发票开具也是 120 万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照 120 万元确认收入。(二)未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》( 国税函[2010]220 号) 第一条规定: “土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入; 未开具发票或未全额开具发票的, 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”比如, 业主购买了一套商品房, 合同总金额 120 万元, 已付款 120 万元, 但销售发票只开具了 110 万元,还有 10 万元会计挂在“其他应付款”,那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照 120 万元确认商品房销售收入。所以, 对纳税人来说, 在进行土地增值税清算时, 必须注意将发票金额与合同金额进行比对, 并按照合同金额进行调整, 以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税,进而避免被税务机关处罚的风险。(三)未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187 号) 第三条第(一) 款规定确认土地增值税清算时收入( 即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)。(四)对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现(这样处理和国税发[2009]31 号文件相附),待实际投入使用时再按上述办法确认收入。二、房地产代收费用的收入确认(一)代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定(二)代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认(一)代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》( 财税字[1995]4 8 号) 第六条规定, 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用, 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的, 可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的, 在计算扣除项目金额时, 可予以扣除, 但不允许作为加计 20% 扣除的基数。根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》( 国税发[2007]13 2 号) 第二十五条第(一) 项的规定, 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用, 如果代收费用计入房价向购买方一并收取的, 应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用, 在计算扣除项目金额时, 可予以扣除, 但不允许作为加计扣除的基数。国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91 号)第二十八条规定, 代收费用的审核, 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时, 审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。(二)代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》( 财税字[1995]4 8 号) 第六条规定, 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》( 国税发[2007]132 号) 第二十五条第(二) 项规定, 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用, 在房价之外单独收取且未计入房地产价格的, 不