海口市商品房市场调查报告.doc

海口市商品房市场调查报告
                                                    
一  调查的目的、原则和基本方法
二  调查对象基本状况
三  调查资料分析
1、关于楼盘地域分布
2、关于楼盘类型
3、关于停缓建复工工程
4、关于楼盘的品质
5、关于商品房户型
6、关于销售价格
7、关于楼盘销售状况
8、关于楼盘的建设规划状况
9、关于购房消费群体

一  调查的目的、原则和基本方法 
    1 调查目的和调查范围
    为进一步了解和掌握海口市商品房市场状况,我公司估价部组织有关人员对海口市市区范围内新建、停缓建工程复工续建两类处于在建阶段和销售阶段的商品房市场状况进行了调查。
    2 调查时间
    本次调查时间跨度为2004年12月15日至2005年1月5日。包括调查信息资料的采撷、信息资料的整理归纳以及成文阶段。
    3 调查分析的基本原则
   (1)样点原则
    受时间、人力、物力等条件所限,调查人员不能对海口市全部的商品房进行盘查,因此,有意识地选取了一些对总体状况有说明意义、具有代表性的样点进行调查分析。
   (2)对资料甄别使用的原则
    在调查过程中,有部分信息资料由商品房销售人员提供,其中部分内容有从促销角度出发产生的隐瞒甚至误导成份。因此,调查人员对该类资料进行了仔细分析甄别,尽量少使用或不使用该类伪信息。
   (3)分析、归讷原则
    对信息资料进行客观分析。首先对其中一些有普遍性、代表性的现象进行合理归纳,在此基础上寻找原因,建立相互间的因果关系,得出相关结论。
    4 调查样点的选择
    首先在报纸、电视等媒体上选择有代表性的36幢楼盘确定为重点调查对象,与此同时在调查过程中,根据实际情况随机增加了相应的楼盘个案。本次调查选点涉及海口市五大区域,包括国贸、滨海、海甸岛、秀英及老城区等其他区域。具体分布见下表: 
区域
国贸
滨海
海甸岛
秀英
其他
个数
9
8
12
3
4
5 调查方法
采取现场走访、电话咨询、与购买客户沟通等方法获取各种资讯。
二  调查对象基本状况
 本次调查在事先确定的36个重点调查对象基础上,根据实际情况随机增加了6个个案,调查对象共计42个。根据楼盘的密集程度,调查人员将之分为5个区域,各区域的调查数量与该区域的新楼盘数量有较大的联系,基本呈正相关关系。楼盘的基本状况见下表:
楼盘基本状况表
序号
名称
位置
起价
(元/ m2)
层差
(元/ m2)
备注(04年12月)
一  国贸区域
1
*富丽花园
金贸西路1号
1998,2500(均价)
 
由四幢21-23层商务楼和住
宅楼组成,占地
,总建筑面积11万m2,
2
华贸快乐公寓
金贸西路18号
1688(2)
30-60
总建筑面积47449 m2,A座23层,B座17层,共374户,绿化率30%
3
*德意雅苑
金贸西路5号
1698
50
2幢高层
4
东方文华府
文华路
2080
 
3幢15-17层
5
海韵裕都
文华路3号
3000多
 
m2,总建筑面积67933 m2,2幢27层,%,%
6
*金山广场
金贸西路6号
2288(5)
40
,总建筑面积近8万m2,喷泉广场
7
诚田国际
商务大厦
金贸西路
2300多
 
 
8
世贸雅苑
(三期)
世贸东路2号
2500-3500
 
总建筑面积约16万m2,数幢28-32层
9
中盐国际大厦
玉沙路西侧
 
 
写字楼
10
国贸中心
玉沙路西侧
第6层租金为:毛坯房37-38元/㎡,装修房比毛坯房多10元,
 
写字楼。㎡,总建筑面积37632㎡, 400个停车位,4部4m/s进口电梯,100兆光纤,800千瓦发电机、变压器。电子防火报警自动喷淋、智能电子安全监控等
二  滨海区域
11
悠生海华
民声西路28号
2600(4)
60
4幢小高层
12
怡景苑
芙蓉路2号
大于2500
 
5幢高层
13
丽晶海景花园
滨海大道
2580(2)
50-80
总建筑面积12万m2,
14
昌炜玉园
民声西路8号
2900(4)
60-80
 
15
海岸1号
世贸北路1号
3000左右
 
,,六栋高层住宅