宝山月浦项目报告.docx

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宝山月浦项目报告市场、建议前言报告针对上海宝山区月浦镇项B二期进行市场评估。
报告将给出市场面阐占有率将有明显提高
小结?早期各区域产品基本都以多层为市场主流。
?嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。
?多层产品由丁性价比相对较高，确立了市场主导地位。
?市场发展至目前，由丁市场客源购买力、区域化概念的淡化、
上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。
?未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。
针对本项目?鉴丁本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。
?从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重丁小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升
2、价格比较分析
区域
价格演变图
分析
外高桥保税园区
20003000400050006000
IIIIIIIIII
两年涨幅达到50咖上，由丁其物流
广业的附加值较局，因此，在一定
程度上对房广市场的影响要稍大丁
其他产业的推动作用，但其作用在
近期趋缓
2001
2002
目前
2600
3200
14000
闵行化工工业园
20003000400050006000
111111111
2001
2002
3600
4000
目前
4500
20003000400050006000
iiiii1iii
—
2001
2500
嘉定汽车工业园
2002
3000
目前
3500
目前两年涨幅只有25知右，从侧面反映，区域产业对房产市场影响较
小，且其影响作用逐渐消失区域市场涨幅逐渐变小，但年价格增长绝对量平稳，平■均保持500元/年的增长量
宝山钢铁工业园
20003000400050006000IIII■IlII|二2500二3100目前3800
价格涨幅保持在25知右，年增长量
放大，2002年单年增长了近700元
/M2左右，在区域产业的大力推动下，
市场前景看好
小结
四大产业园区房产市场都保持增长势头。
闵行化工工业园由丁基数高，目前市场价格增长幅度相对较低,同时，在其产业影响方面，由丁化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。
本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。
鉴丁目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。
针对本项目
2004年
2005年
区域价格
4500元/M2
4800元/M2
►
3、客源比较分析
早期目前未来
外高桥保税园区
主要为动迁、
由产业进驻及
有部分外区域
客源进驻，主
本区域与外区
域客源相结合
闵行化工工业园
主要为动迁、
由产业进驻及
环境改造后，
外区客源大量
区域客分额将
减少，成为多
嘉定汽车工业园
当时主要集中
了相当部分高
汽车产业带来
丰富的客源支
未来将仍以产
业客源及当地
宝山钢铁工业园
主要为本地及
宝钢等企业的
区域80%以上
为宝钢客源，
未来客源仍将
主要依靠产业
小结由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑?随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。
?宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。
针对本项目?经过发展，本项目区域发展逐渐区别丁外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。
?宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。
?项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。
?宝钢客源处丁长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。
?未来区域广品去化将有相当压力。
、比较分析总结及范围框定
在价格上本项B所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空问，项目价格塑造力较强。
在产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力