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土地抵押贷款存在的风险研究
土地抵押贷款存在的风险研究
【摘要】:土地抵押贷款是商业银行最为常见的贷款业务,它不仅关系到商业银行经营效益,也影响到我国金融市场和社会和谐的稳定。文章根据土地抵押贷款实务操作,从抵押人主体资格、抵押合同与借款合同衔接、抵押物清单、他项权与登记部门不动产登记簿、土地款未交清抵押效力、抵押物变现难等方面,分析了土地抵押贷款存在的主要问题及面临的法律风险,并提出相应风险防范对策。
【关键词】:土地抵押贷款; 实务操作; 风险防范
中图分类号: : A
土地贷款是商业银行最为常见的贷款业务,这类贷款,借款人通常以土地使用权作为偿还贷款的担保。自《担保法》1995 年10 月实施以来,土地抵押贷款不论从政府职能部门的产权及他项权利登记,还是从商业银行放贷手续上看,都得到了逐步的完善和规范,商业银行贷款风险得到了较好的控制。但在实务操作中仍存在诸多问题,埋下了风险隐患。笔者结合自己多年从事稽核、综合管理等工作经验,从一名兼职律师角度,就当前土地抵押贷款面临的法律风险进行分析,并提出相应风险防范对策,值得管理层和相关部门工作人员,尤其是一线客户经理,予以关注和思考。
1、土地抵押贷款实务操作中存在的主要问题
笔者认为,当前商业银行土地抵押贷款业务,在实务操作中存在的问题主要表现在六个方面:
( 一) 抵押人主体资格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的土地作贷款抵押担保,与贷款人签订抵押合同; 二是私办医院或学校以其名下的土地作贷款抵押担保,与贷款人签订抵押合同; 三是抵押人以其与他人共同持有的产权的土地作抵押担保,以抵押人单方身份与贷款人签订抵押合同。
( 二) 抵押合同与借款合同不衔接。一是合同签订时间上不衔接。在实务操作中,有抵押合同签订时间先于借款合同( 最高额抵押合同除外) 的现象; 二是借款合同内约定的抵押合同编号与实际签订的抵押合同编号不一致。( 三) 抵押物清单不清晰。一是拟设立抵押的土地,地上有附着物的,抵押物清单中只填列土地,未填列附着物。或者拟设立抵押的土地,在抵押物清单中只填列房产,未填列土地; 二是贷款人在土地抵押登记后,将他项权证号填列在抵押物清单中。
( 四) 他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。登记部门工作人员疏忽大意或登记部门工作人员的乱作为,致使抵押权人持有的他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。有的登记部门对同一抵押物同一抵押权人颁发了多本他项权证,这直接影响了抵押权人优先受偿的效力。
( 五) 土地款未交清,其土地抵押效力有争议。目前开发商只要交部分土地款,就可拿到土地使用权证,开发商以其土地作抵押担保向银行贷款,银行拿到他项权证后向其发放贷款。一旦发生纠纷,争议的焦点就是抵押合同的效力问题。
( 六) 抵押物变现难。这是当前商业银行土地抵押贷款最突出的问题。一是抵押物价值有缩水可能; 二是抵押物优先受偿受到法律一定限制; 三是抵押债权执行难以实现。限制行为能力人,不论从合同主体及合同内容均存在法律风险。
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