办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律.业务操作指引doc.doc

律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引( 2007 )二第五章征地拆迁第一节一般规定 概念界定集体土地, 是指农村和城市郊区除由法律规定属于国家所有的以外的土地;宅基地、自留地、自留山,也属于集体所有。 法律依据(1) 《中华人民共和令第六十二号, 由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007 年3月 16 日通过,自 200 7 年 10月1 日起施行);(2) 关于发布《上海市征用集体所在土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的通知( 沪府发[2002]13 号, 由上海市人民政府于 2002 年4月 10 日公布, 自公布之日起施行);(3 )关于《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》若干应用问题的通知( 沪房地资法[2002]513 号, 由上海市房屋土地资源管理局于 2002 年9月 13 日公布,自公布之日起施行); (4) 《关于发布本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知》( 沪价商[2002]024 号, 由上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局于 2002 年5月31 日公布,自 2002 年4月 10 日起适用); (5)《关于上海城市房屋拆迁货币补偿安置资金交付和使用有关事项通知》(沪房地资拆[2002]289 号,由上海市房屋土地资源管理局、中国人民银行上海分行于 2002 年6月 17 日公布,自公布之日起施行); (6 )关于印发《上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)》的通知( 沪房地资市[2002]308 号, 由上海市房屋土地资源管理局于 2002 年5月 22日公布,自公布之日起施行)。第二节集体土地的征收及补偿 征收土地的条件征收土地,必须符合下列全部条件: (1 )征收土地应以公共利益为目的; (2 )行使征地权的主体只能是国家; (3 )征地的标的只能是集体土地; (4 )征收土地应以土地补偿为条件。 征收土地的审批权限: (1) 征收基本农田或者基本农田以外的耕地超过 35 公顷的, 其他土地超过 70 公顷的由国务院审批; (2) 征收基本农田或者基本土地在 70 公顷以下的由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 征用土地的审批程序: 1 、申请需要使用集体土地的用地者应依法向有批准权的人民政府提出用地申请。 2 、审查批准审查和批准的重点有三项: (1 )建设单位的建设项目已获主管机关的批准并需要使用国有建设用地; (2 )建设单位持有关批准文件向有批准权的县级以上土地管理部门提出用地申请并经确认,确需使用国有土地具有征地必要的; (3 )由该土地管理部门报请其属的同级人民政府批准建设单位使用国有土地并决定征用土地。 3 、公告政府部门依照法定程序批准建设单位征收土地后, 由批准征地的人民政府予以公告。 4 、登记在公告的规定期限内, 被征用土地的所有人, 使用人应当持土地权属证书到当地人民政府土地管理部门办理征地补偿登记。 征地补偿被批准征收土地的, 应当按照被征收土地的原有用途给予补偿, 补偿费的基本内容包括三项: (1 )土地补偿费; (2 )安置补助费; (3 )地上附着物和青苗的补偿费(如果是菜地,还应当由用地单位缴纳新菜地开发建设基金)。 集体土地征用补偿标准(1 )征收土地的,应当按照被征用土地的原用途给予补偿; (2 )征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍; (3 )上海市征地补偿安置补偿的具体标准,详见附录 3。 征地补偿安置的工作程序(1) 在征地依法报批前,区(县) 土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等, 以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后, 凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。(2 )区(县)建设用地事务部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查, 调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。(3 )征地依法批准后,区(县)土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外, 征地批准事项应当网上公告。(4 )区(县)土地管理部门应当根据征收土地的批准文件,在征地公告之日起 45 日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案(含征地拆迁房屋补偿安置标准) ,报市建设用地中心审查同意后,按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的,