深圳城市更新情况调研报告.docx

关于深圳城市更新情况调研报告
中煤南方能源有限公司 王有华
一、深圳城市更新概况
深圳的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造，2009 年后称为城市更新，其实 质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，商负责前期征地拆迁，某种 程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然 同样有失公平。
（四）市场主导隐忧重
深圳城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。 一是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提 高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会 对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会 导致新的社会问题。
（五）开发商恶性竞争 城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因 素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜， 往往为争夺一个旧改项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业 对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的 1:，最后被政府叫停。
三、城市更新发展新趋势
2015年1月 5日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的 “并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作” 及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。
（一）城市更新仍是主流
2011 年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012年存量 用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，2013 年及 2014 年存量用地供应比例均在60% 以上。据业内人士预测，若深圳已批准的400 余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑 深圳未来 20-30年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深
圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。
（二）更新模式面临变革
深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同 时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户， 解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进 行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之 间的利益输送链条。
（三）更新速度可能放缓
2014 年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预 计今后每年供应土地量稳定在2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在700万平方米左右， 进一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政 府将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级 与城市发展。
（四）开发模式趋向精细化
佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着 利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会 更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专 业化与精细化运作，控制