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深圳市城市更新项目实操系列（四）一一拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧
深圳的城市更新基本实现了政府、开发商及被拆迁人三方利益的平衡，政府 得以借助城市更新落实规划、公共配套及保障房等，开发商则通过城市更新项目 获得了在深圳房地产市场的投资深圳市城市更新项目实操系列（四）一一拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧
深圳的城市更新基本实现了政府、开发商及被拆迁人三方利益的平衡，政府 得以借助城市更新落实规划、公共配套及保障房等，开发商则通过城市更新项目 获得了在深圳房地产市场的投资机会，而权利人则大多通过城市更新实现了居住 条件的改善、直接参与城市发展红利的分配。在传统的净地开发模式已十分成熟 的情况下，深圳城市更新一二级房地产市场联动开发的模式中，拆迁工作的开展 往往左右了一个城市更新项目的开发进度。
本文根据笔者多年的拆迁工作经验，以深圳城市更新拆迁中涉及各类绿本房 屋的处置为例，对实操工作经验进行总结，望各同行共同探讨，在此亦欢迎批评 指正。
一、普通绿本房签约注意事项
由于在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产证号、房屋
位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致
进行核查，所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当完全与房产证证载
信息一致，如证载面积、房产证号、房地产名称等。
二、绿本房证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作
权利人死亡的，应当完成继承后办理新的产权证书，确定新的权利人：
1、 根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至地税局办 理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书，不动产权证 书证载权利人即为新的绿本房权利人。
2、 根据遗嘱继承的，如遗嘱经过公证，由遗嘱确定的继承人持遗嘱至
公证处办理继承权公证，凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至
不动产权登记中心申办新的不动产权证书；如遗嘱未经公证，则需要参照
法定继承方式，相关继承人均须到公证处就遗嘱内容进行确认，然后办理 继承权公证。
三、权利人房产证遗失情况下签约注意事项
1、 根据土地建筑物信息核查结果及权利人描述，确认遗失房产证是否 为绿本，如原为宝安县或广东省颁发的房屋所有权证且国土档案系统无法 查询核实的，可参照无证房屋进行拆迁补偿。
2、 绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的，向产权登记部门查询, 在合同内将房地产证载信息进行确定。
3、 在项目进行房产证注销时，首先由区（新区管委会）城市更新职能 部门对房屋拆除情况进行确认并出具同意申请注销房地产证的意见；其次
经不动产登记机构核查，确认拆迁安置补偿协议等房屋证号、房屋位置、 房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与不动产登记簿所记载的内容一致； 最后由不动产登记机构在办理产权证书注销之前在《深圳特区报》或《深 圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为 10个自然日，公示期无人异议或 异议不成立的，即可办理注销。
四、对于已买卖绿本房签约注意事项
绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，所以买卖绿 本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从相关规定和实操的 可行性角度考虑，建议按照如下思路处理：
1、 实际控制人选择货币补偿的
首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议 （全
部协议文本由项