博思堂盐城市壹品仕家的三期高层产品价格建议报告.ppt

1壹品仕家三期高层产品价格建议报告博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年5月Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2 定价思路——当前市场对比价格项目入市价格评定市场价格走势时效影响土地市场分析住宅市场价格分析政策因素影响系数项目产品价值支撑 Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3 土地市场分析土地市场分析 1 1住宅市场分析住宅市场分析 2 2项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导 3 3产品入市价格推导产品入市价格推导 4 4 目录Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4 地块编号 -10 -11 -12 -13 -14 -15 土地位置天鹅丽都东地块新兴大桥南首东地块阜城镇政府北地块白天鹅商业广场南地块公安局南侧地块市民广场西地块出让面积(m 2) 120192 118518 78825 64128 42930 18352 规划用地性质商住用地。商业建筑面积不大于 5000 ㎡。商住用地。商业建筑面积不大于 15000 ㎡。商住用地。商业建筑面积不大于 15000 ㎡。商业用地。商住用地。商业建筑面积不大于 10000 ㎡。商住用地。商业建筑面积不大于 10000 ㎡。规划指标要求容积率≤ ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ 建筑密度≤24% ≤24% ≤24% ≤40% ≤24% ≤22% 绿地率≥35% ≥35% ≥35% ≥25% ≥35% ≥35% 起始价(万元) 18029 16000 11824 9620 7728 3579 成交地价( 万元) 26529 22200 15324 9920 10728 6259 楼面价(/元 m 2)1103 851 925 773 1388 1550 土地成交信息 Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5 结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看,加之建筑成本本身费用,预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售价。 3. 3. 产品产品 2. 2. 规模规模 4. 4. 价格价格 1. 1. 区域区域城南新区土地储备量爆发,约有 85万方的新增土地开发量城南新区土地储备量爆发,约有 85万方的新增土地开发量容积率均在 左右,高层产品将是未来市场主流产品容积率均在 左右,高层产品将是未来市场主流产品土地楼面价最高已达 1550 元/㎡土地楼面价增幅较大,直接导致未来房价的上涨土地楼面价最高已达 1550 元/㎡土地楼面价增幅较大,直接导致未来房价的上涨土地开发规模逐步加大,未来楼盘开发量约在 10-20 万方土地