2011年石家庄城中村改造土贤庄综合体方案.ppt

2011年石家庄城中村改造土贤庄综合体方案
项目营销障碍分析
Liugeisuiyuedeyiquchangge guangyindegushi dongfangtaiyangcheng
1、竞争激烈，周边高中低端项目林立
或刚动工外，大多项目工程进度接近尾声，和平时光、盛世长安、领秀城、尚达家园、锦城等均已封顶或接近封顶，销售量较好。
4、独特风格提升品质，比如紫金苑-欧式风格，锦融尚御-花园社区等独特定位均能吸引客群，提升价值。
价格分析
Itentiswen of wish for the kinluvede liawsth coomeng
1、房地产市场发展环境分析
1、城市整体扩容，区域北向发展。
三年大变样的城市增容计划，市里各个区域迅速扩张，南延北扩已成事实，整体从中心向边缘发展的趋势日益加剧。建华大街等街道拓长和正定新区发展的带动，导致城北将成为主要建设和发展的黄金段，具有较高的地段优势。
2、区域发展较成熟，有助于价格提升
城北区与城东和城南不同，虽大小楼盘二三十之多，一些高端楼盘的带动，售价从4500-7000之间不等，并且涨幅在10%以上，引领整个区域价格涨幅高位。
3、前景看好，投资自住相宜
周边居住较密集，需求量较高，同时由于发展看好，大多外区域的消费者也都将北区作为首选地带，升值潜力巨大。
本案
2、SWOT分析：
优势资源
位于城北方向，发展前景较好。
位于二环内，交通便利。
近邻多个生活区，生活氛围较好。
周边生活配套较成熟，生活便利。
劣势分析：
区域竞争激烈：周边同类型产品较多，竞争激烈。
居住密集，拆迁周期长，成本高。
开发周期长，资金使用率高
机会分析：
政策机会：三年大变样和推进城中村建设，给与政策支持、更给予资金和土地支持，为顺利开发创造便利条件。
区域发展机会：道路整修、轻轨建设、正定新区修建等将带动城北区域经济快速发展，交通、配套环境将得到更大改善，升值潜力巨大。
威胁分析：
竞争威胁：区域内产品集中且竞争环境加剧，上市销售、快速回款及利润空间受到威胁。
政策威胁：房地产市场政策的频繁出台，对于目前销售形成一定压力。
1、差异化、高端定位在竞争中脱颖而出
导入差异化楼盘定位，即创造了竞争差异性，还提升了项目档次，给购房客户以尊贵的感觉。
2、回迁区与商品区有效分离
在整体规划设计中，以景观或者广场将回迁区和商品房区有效分离，设计不同的出入口，尽量提升项目品牌形象。
3、开发思路：
3、分阶段销售，大规模造势
分为几个阶段进行推售，大规模宣传造势，小范围动工，以大品牌推向市场。减少营销中的不确定性，多期少量推盘减少风险，迎接市场，同时符合阶段性提价原则。
4、低价入市，抢占市场，现金为王
定价以具备竞争力为原则，以迅速回笼资金为目的，快速销售，抢占市场。
非 常 人
客群定位决定了我们的产品定位方向
关于客群。
优势客群？意见领袖？消费领导？核心客群？
从
而
打
动
客
群
周边村民；
周边学校教师；
周边私营业主；
周边政府工作人员；
郊县客群
外漂返乡人群
……
随着市场不断变化，区域不断发展，客群也不断发生变化，区域已经不能限制客群的选择，目标客群面临扩大化，深入化。
我 们 的 客 群
……
70、80客户群
结婚一族
投资一族
养老一族
……
扩大化
随着市场价格不断提升，对客户的置业实力要求越高，客群层次提升，相对的满足他们越来越难。
客户‖共性特征

抛弃那些常规的职业划分，去发现我们客户的共性特征
会发现他们基本集中在70，80后，具有明显的社会与情感特点，共性特征清晰可见
具有一定的区域情节
受过良好的教育，初次置业，经济能力有限，对价格敏感度较高
工作压力大，希望能平衡居住地与工作地的距离
由于金钱来之不易，关注物业细节(细节决定品质)
喜欢精致、情调，有设计感的居住空间
矛盾、叛逆、自我而独立; 喜欢国外先进思想，但同时中华情结越发深重
喜欢拿音乐，艺术，文学等包装自己，紧跟潮流（如：复古风，怀旧情调）
“文艺”、“范儿”、“带劲儿”等是经常挂在嘴边的时髦词；
在当下越来越物质及冷漠的社会里，更喜欢有人情味的生活，与舒服的小情调
喜欢信箱、创意，并且雅俗共赏的事物
……
非 常 品
眼球效应和尖叫策略是这个白热化竞争时代的必要条件。
差异化定位
全新概念打造
解 决
办 法
以差异化的产品定位打开市场缺口，抢占市场份额
以全新的概念切入市场，提升产品价格，提升本案的利润空间
六
十
品牌愿景。
地理区位。（城市地理。交通路线。心理价值。历史文脉。自然资源。）
客层定位。
竞争关系。
整体规划。
园林环境。（区域环境。外围环境。小区园林。）
户型空间