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嘉善姚庄镇两分两换工作的调研
嘉善姚庄镇“两分两换”工作的调研报告
一、XX县区“两分两换”试点工作的由来
嘉善从2008年开始着手部署“两分两换”试点工作。所谓“两分两换”就是：宅总体规划》和《姚庄镇土地利用总体规划》，（原全镇辖区面积）、。一次规划布局，分期开发建设，项目建设和功能设施配备同步实施。，（1470亩）规划为集中居住区，（330亩）规划为综合服务配套区。
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今年年初启动了首期农村新社区的建设，建设占地311亩（占商贸居住区面积的21%），有18幢标准公寓和85幢复式公寓楼。可建成住房1060套，置换农户820余户。首期工程可于11月竣工，明年年初置换户即可搬迁。由于各种情况所限，目前姚庄镇实际推行的还只是“两分一换”，即以宅基地换钱、换房和换地方。而以土地承包经营权换股、换租、换保障等只能在宅基地复垦的基础上通过推进土地流转来进行。
4、投入与费用测算。在投入方面，（1470亩），总投入13—14亿元，包括前期工程费、“两房”和公建配套用房建设费、基础设施费、财务费和不可预见费。在成本方面，，。该费用包括政府各种奖励补助、征地拆迁和基础设施配套建设等费用。按标准公寓房以180平方米计算，其建筑安装成本约为18万元。而每户农户的各种奖励可达17万元；所以，农户选择标准公寓房最后只需支付1—2万元，选择复式公寓房只需支付8万元左右。农户的实际花费不多。
（三）、姚庄镇“两分两换”工作的困难剖析
1、建设资金平衡难度大。“两分两换”的安置住房建设、设施配建一般实行预征地和预安置，因此启动和运作需要大量资金。村民安置点主要是通过土地复垦指标费、置换土地的出让金及相关配套补助资金来平衡的。由于土地复垦指标费和相关配套资金十分有限，被置换土地的出让收益又具有滞后性和不确定性，所以短期内实现资金平衡有一定难度。在实际操作中，一般由政府投入资本金，成立投资主体公司再融资。这样，政府先期资金投入压力大。。
2、项目周期长。因为采用整村拆迁置换的可能性不大，该镇遂根据政府自身财力和农民需求的情况量力而行，所以势必拖长建设周期。另外，由于项目建设工程浩大，也使得建设时间较长。
3、存在宅基地复垦与上项目的困难。从土地集约化和工作推进的角度来看，政府希望能整村置换。但是，从报名的情况看，零星自愿置换的农户也存在相当一部分。所以，这一定程度上给宅基地复垦与包装项目造成一定的障碍，这相应使被置换宅基地的土地出让收益产生不确定性。
4、新社区管理的问题。首先，置换后的新社区村民为820户共3500人左右，打破了原来的村界，以何种方式来管理尚存疑问；其次，这么大的新社区的物业管理、治安，甚至违章搭建治理等问题