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案例房屋买卖合同纠纷
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案情简介
一、 2022年11月，陶某某与 某某 物业参谋有限公司 (下称 物业 公司 )签订了《房地产求购确认书》 一份。 其中，第 1条约定，陶某某情愿托付 物业 公司居间求购本市 某某 路 某某 弄某号房屋；第 ，陶某某在验看过该房地产后六个月内，陶某某或其托付人、 代理 人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了 物业 公司供应的信息、时机等条件但未通过 物业 公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应遵照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价 的 1%向 物业 公司支付 违约金 ， 物业 公司保存向陶某某追究其他损失的权利。
二、2022年11月，陶某某与出卖方李某某、 赵某就案涉房屋签订《 房地产买卖合同 》。2022年2月，陶某某取得案涉房屋的全部权。物业公司认为，陶某某利用其信息，跳过物业公司干脆与卖家签订合同，属于违约，遂向人民法院提起诉讼。










三、一审法院审理后认为， 《房地产求购确认书》中已明确约定陶某某有义务在验看房地产后的六个月内，不得利用物业公司供应的信息而未通过物业公司与出卖方达成买卖交易，否那么视为违约, 并遵照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向物业公司支付违约金。现陶某某从物业公司处获知信息，但未通过物业公司而与出卖方签订了房屋买卖合同并取得全部权，理应按约担当 违约责任 ，据此判决陶某某支付违约金。
四、一审法院判决后，陶某某不服提起上诉。中级人民法院审理后认为陶某某并没有利用物业公司的信息、时机，故不构成违约，对物业公司的诉讼恳求不予支持，并撤销原判。
胜诉缘由
一、关于物业公司与陶某某之间制止 “跳单”的约定如何处理问题。依据《中华人民共和国 合同法 》第424条规定： 居间合同是居间人向托付人报告订立合同的时机或者供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬报的合同。陶某某与 物业 公司签订的《房地产求购确认书》约定， 物业 公司带陶某某实地验看涉案房屋，供应 购房 媒介效劳，如陶某某与出卖方成交，应向 物业 公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同 。其中关于 客户跳开中介的 违约责任条款 ，旨在爱护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、解除对方主要权利的情形，应认定为有效。