11、深圳市城市更新项目实操系列.docx

某某市城市更新工程实操系列
——地价补缴——
一、现行某某撤除重建类城市更新工程地价补缴政策解读
〔一〕城中村用地
根据?某某市城市更新方法?第三十六条规定，撤除重建类城市更新工程中城中村局部,,不再补缴实施工作的暂行措施的通知?〔深府办[2021]8号〕
■?市规划国土委关于明确城市更新工程地价测算有关事项的通知?〔深规土[2021]587号〕
■?某某市城市更新历史用地处置暂行规定?〔深规土〔2021〕294号〕
■?关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造工程的处理意见?〔文号：深府〔2006〕258号〕
二、即将出台的地价新政解读
?关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施?〔送审稿、第三十稿〕，已于2021年10月10日由市规划国土委上报市政府，待市政府印发。
暂行措施第十五条：整合地价标准类别，简化城市更新工程地价测算规如此，建立以公告基准地价标准为根底的地价测算体系〔详见后表〕。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新工程地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。〔请放大观看图片〕
——工业用地历史遗留问题解决思路——
为了给经济开展提供土地资源，某某市政府先后在1992年、2004年进展了两次“国有化〞行动，但因土地补偿不到位以及由此带来的“违建〞、“抢建〞现象，无形中造成了长期以来困扰某某社会开展的历史遗留问题，而这在工业用地改造工程中影响尤甚。
如何妥善解决工程用地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成为工业用地升级改造工程能否顺利推进的关键。在实际操作中，借助城市更新解决历史遗留问题是某某地区工业用地升级改造工程的主要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地工程的投资者正试图通过
“引入产业+农地入市〞等非城市更新的方式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。
一、某某非农建设用地历史遗留问题概述
〔一〕两次“土地国有化〞的补偿未到位
为了给城市开展提供用地保障，某某市政府在1992年出台了?关于某某经济特区农村城市化的暂行规定?，对原特区内的集体土地实行“统征〞，转为国有用地；2003年，某某市委、市政府发布?关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见?，把特区外的土地全部“转〞为市政府开展储藏用地。
然而，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地〞、“转地〞行动事实上并未得到当时的村集体及村民的成认。在性质上，原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地〞，但要真正实现流转，如此需要完成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手续。
〔二〕违法建筑的泛滥
某某地区的快速开展，催生了巨大的用地、用房需求。大多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协议，使用年限50年甚至更久——事实上成了“以租代售〞。土地实际使用人在取得“土地使用权〞之后，多数未经合法报建手续就建起了各类建筑。这些违法建筑不但数量众多，而且承载着大量的产业。根据2021年某某完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示，，，用地面积131平方公里[i]，其中工业用地及地上建筑物占据相当大的比重。
假设要对如此规模的“违法建筑〞尽数撤除，不但阻力重重，还会对当地经济的开展以及大量人口的生计造成负面影响。
二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析
通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理，我们认为：要处理好以上问题，首先需要理顺好工程用地上政府、原农村集体经济组织〔以下简称“村委〞〕以及土地实际使用人的关系。
经过1992年、2004年两次“国有化〞行动，某某成为“名义上〞全部由国有土地组成的地区。从这个意义上说，政府是工程用地的征收、征用方；但需要完成征地补偿等手续，才真正转为国有用地。在工程运作中，相关本钱大多由工程投资者直接承当。作为社会公共利益的管理者，在土地开发及历史遗留问题解决的过程中主要负责“算大帐〞，其着眼点主要在于财政收入、城市规划的落实、公共设施用地的保障等。
在相关工业用地升级改造工程中，村委扮演着衔接和沟通政府和实际使用人的双重角色：他们是工程用地的“名义产权方〞，土地征收、征用关系的“名义被拆迁方〞，同时也与工程用地的实际使用人存在租赁关系。因此，村委〔及所属大多数村民〕成为了解决工程
用地历史遗留问题、促使工程顺利推进的关键主体。作为所在社区的主要经济来源，村委主要的利益着眼点在于土地工程分成，留用地、留用房的数量及收益等。
工程用地的实际使用人名义上与村委缔结了租赁合同，租用工程用地并在上面修建建筑、开展产业。但由于