案例预约合同、建筑安装合同.docx

北京优高雅装饰工程有限公司诉北京亨利戴艺术家具有限公司违反预约合同义务损害其期待利
益建筑合同案
【要点提示】
合同双方正确履行义务，既包括本合同义务，也包括合同中所包含的具有预约合同性质的事项，未害赔偿金人民币四万五千元。
【评析】
本案中诉争双方在之前签订的《委托设计合同》中约定在同等条件下，亨利戴公司应优先使用优高雅公司承包其设计的装修工程，因此，本案的争议焦点是这一约定的性质及如果违反这一义务的赔偿数额问题。
（一）双方合同约定 " 优先使用 " 的性质
双方签订的《委托设计合同》，其本身的约定内容为两项：一是优高雅公司为位于千鹤家园
4 号楼底
商地下 B1、 B2 及地上一至三层的亨利戴公司商场装修设计；二是亨利戴公司在相同情况下应优先使用优
高雅公司为其商场装修，优高雅公司确认不能接受竞标最低价时，亨利戴公司可另选其他装修公司。
合同第一项内容属于建筑工程设计合同的范畴，而第二项内容属于对将来双方建筑工程施工合同事项
约定的则颇有争议。笔者认为该项约定具有
" 预约合同 " 的性质。预约合同，一般是指双方当事人为将来订
立确定性本合同而达成的合意。①本案中，双方在对委托设计的具有权利义务进行约定的同时，为施工合
同的双方当事人、施工工程等做了约定，这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时签署建筑施工合同、
实际进行施工预先进行了安排，并以书面形式在前一份
" 设计合同 " 中作为一款加以体现，其预约的内容是
双方当事人意愿的体现，是真实有效的。虽然，预约的内容只是双方委托设计合同的一部分内容，但是其
即是有效的条款，即可发生合同效力，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约
时，应当承担相应的违约责任。
（二）亨利戴公司的行为是否违反合同约定
合同约定的两项内容均是合法有效的，双方当事人均因依法履行合同的约定。我国《合同法》第六条
规定： " 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信原则。
" 合同当事人不仅应依照诚实守信的原则行使
合同权利，而且在履行合同义务时也应以善意的方式，依照诚实守信的原则履行，不得规避合同约定的义
务。本案中，优高雅公司依约履行了合同义务，即完成了该楼上下共五层楼的设计，此时亨利戴公司应承
担两项合同义务：第一，支付
35000 元设计费；第二，在该楼装修施工时，履行通知义务，并在相同条件
下优先使用优高雅公司进行施工。亨利戴公司按约履行了第一项义务，但是未按约履行第二项义务，至少
是未能证明其很好地履行了合同义务（其虽然向法院提交了录音资料一份，但是通过录音的内容无法充分
证明亨利戴公司已尽到合同约定的告知义务），导致其将该楼的装修施工工程分别承包给了北京全盛装饰
工程有限公司及北京科宇建安装饰有限公司（以下简称
" 全盛公司 " 及 " 科宇公司 " ），造成优高雅公司未享
受到 " 优先使用 " 的权利，及其期待利益的落空。所以亨利戴公司同样是违反了合同的义务。
（三）亨利戴公司应如何承担违约责任
《合同法》第一百零七条规定： " 当事人一方不履行合同