资产评估课程设计报告---二手房资产评估实施报告书.docx

课程设计报告
课题名称资产评估课程设十组员:
所在系:指导教帅:
2013/5/28致委托方函
致罗梅女士：
受您的委托，我们对您持有的位于市区人民大道的房地产转让价值进行评估。
估价对象市区人民大道666号16幢1-4-3,结估价对象
（一）估价对象产权登记状况
房屋权
利状况
位置
市区人民大道666号16幢1-4-3
房屋所有权证号
房地证2012字第H150602号
房屋产权人
罗梅
建筑结构
钢混结构
建筑面积
■方米
所在层
4/8
共有权人
无
房屋共有权证号
无
设定他项权利
无
（二）估价对象使用状况
建筑
结构
钢混
建成
年代
2012
装修
情况
简装
珠合成
新率
10
产权
性质
商品房
他项
权利
无
使用
状况
无
房屋用-
居住用房
主朝向
西南
总楼
层
8
所在
楼层
4/8
建筑物
类型
住宅
户型
结构
三室两厅二卫
户平面
布局
合理
小区
好
车位状况
地下停车场
临街状
否
环境
况
二、估价目的
是为房地产转让提供参考依据。
三、估价时点
2013-5-23四、估价依据
1、本次估价依据《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《中华人民国担保法》、《市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。
2、评估相关的资料
《房屋所有权证》【房地证2012字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。
五、估价原则
此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。
1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。
2、最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
3、替代性原则
根据经济学原理，在同一个市场效用相同的商品的价格将趋丁一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。
4、估价时点原则
由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。
5、谨慎原则
房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。
六、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。
七、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2013-5-23的估价结果为：（币种:人民币）
建筑物面积：
房地产总价：519511元
大写金额：伍拾壹万久仟零伍佰贰拾壹元
单位价格：4622元/平■方米（货币种类：人民币元）八、估价人员
注册房地产评估帅
注册证书号
签名
XX
312011000
2
XX
YY
312011000
1
YY
九、估价作业日期
2013-5-23至2013-5-28十、估价报告应用的有效期
本报告估价结果自2013-5-23至2014-5-22问有效。
房地产转让估价技术报告
一、个别因素分析
见第一部分估价对象概况。
二、区域因素分析
估价对象位丁区人民大道，临位丁开发区棠城