同策中信苏州唯亭项目市场研究与物业发展策略报告.ppt

同策研展部 2009 年 11 月中信唯亭项目市场研究与物业发展策略报告谨呈: 苏州中信投资有限公司苏州中信投资有限公司市场研究部分结构项目优势盘点项目劣势盘点项目主要问题导出特定模型下的机会点挖掘项目整体战略的确定核心价值点体现优势盘点苏州印象苏州经济整体高位运行,城市消费力强,长三角综合实力三甲苏州城市位置靠近上海,受其辐射, 容易获得利好 200 公里第2 位第5 位苏州经济处于高位运行,位列江苏第一,长三角第二苏州可支配收入和消费水平位居长三角第五 2008 年长三角城市 GDP 排位图 2008 年长三角城市可支配收入和消费支出情况亿元元—资料来源:国家统计局—苏州人口苏州本地人口基数大、外来人口不断涌入,保证充足的购房潜在需求苏州人口总体保持增长的态势, 08 年少量下浮,总体维持在 8‰的增长 03-08 年苏州常住人口增长情况第 4 位苏州外来人口比重逐年增加,截至 2008 年已经达到苏州总人口的 45% —资料来源:苏州统计局— 08 年各主要城市常住人口苏州常住人口在主要城市中排位第 4,仅次于一线城市 % 03-08 年苏州常住人口构成 45 % 产业结构苏州超强的第二产业和快速挺进的第三产业,将衍生出具有鲜明特点的潜在购买群体三大产业占 GDP 总值比例为: 第一产业 % 第二产业 % 第三产业 % 当前苏州产业结构呈现以制造业为主,服务业不断发展的态势,该结构表明苏州市场的消费群体来自于: 私营业以及众多外企和知名企业苏州本地人凭借良好的传统私营经济,一直保持比较好的收入苏州大量的内外资企业,尤其是制造业和高科技产业,不断致富苏州,更带来了大批的高知人才全市?轨道交通建设和高速道路改造?火车站改造工程?两大区域中心的启动园区?园区三期的持续发展?青剑湖副中心的兴起?世界机器人足球大赛独墅湖高教区吴中区?整合太湖度假区,着力发展?越溪副中心的崛起相城区?全新区域中心蓄势待发?相城区道路延伸段的完工人民路临顿路广济路城市规划各区域鲜明的城市规划,保证了城市整体的健康发展态势,同时也是房地产能够持续长久发展的动因—资料来源:苏州房产网上销售系统—房地产大市虽然经历了 2008 年的低谷,但苏州房地产整体还是处在一个相对良好的发展阶段。 2009 年更是进入了量价齐升的快速上升通道供求比小于等于 1,市场呈现供不应求的局面量价齐升园区经济飞速的经济发展是园区支撑其区域价值、提升区域认可度的基础条件园区 GDP 实现逐年上升趋势出口加工区信息产业园高等教育区现代物流园科技园中央商贸区——园区产业分布————园区产业划分——庞大的产业规模和先进的产业类型提供强大的客户和经济基础园区导入世界五百强企业 67 家以上特殊政策专款专用的园区特有公积金政策对于住房购置是一种强有力的经济保障和垄断公积金住房保障的内容(一)按规定动用公积金普通专户存款支付购房款; (二)按规定动用公积金普通专户存款按月摊还银行贷款; (三)按规定动用公积金普通专户存款用于租房。?园区针对不同性质的员工制定了 ABC 三种不同的公积金计划。园区的公积金提取比例为 44 %,个人与单位各负担 22 %,其中公积金中普通专户可用于购房支出。?园区公积金会员购买园区住宅商品房,可申请动用其普通专户存款支付购房款,还可申请动用普通专户存款按月摊还其购买园区住宅商品房的银行贷款——《苏州工业园区公积金管理暂行办法》年龄个人帐户公共统筹帐户合计养老专户医疗专户普通专户社会统筹大病(含生育) 统筹工伤 35 及以下 2% 2% 36% % % % % 35 以上至 45 2% 3% 35% % % % % 45 以上 2% 4% 34% % % % % —— A类保障计划缴费比例