2007年惠州玉兰花园裙楼商业策划报告.ppt

谨呈:惠州市海燕房产投资有限公司惠州玉兰花园裙楼商业策划报告 2007-4-5 目录第Ⅰ部分市场研究篇第Ⅱ部分市场定位篇第Ⅲ部分项目营销篇第Ⅰ部分市场研究篇一、惠城总体经济概况二、主要商圈调研分析三、未来商业发展趋势惠州市位于珠三角经济圈,城市常住人口 321 万,商业发展快速,国内外商家纷纷进驻,如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。惠州市陆地行政面积为 万平方公里,分为两区三县,包括惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县,城市常住人口 321 万。其中惠城区是主要的行政、文化、商业中心。惠城区面积 419 平方公里,辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰 7个街道办事处和小金口、汝湖、三栋 3个农村镇, 有常住人口 67万、外来人口近 48万( 2005 年统计数据)。惠城区作为惠州市主要的商业中心,商业发展快速,特别是近几年来,国内外商家纷纷进驻,如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。Ⅰ市场研究篇一、惠城经济总体概况惠城区商圈分布主要有两个,一个是麦地路商圈,占到惠城商业体量的 80% 以上;另外一个就是中山路步行街。惠城区商圈分布主要有两个,一个是以麦地路为核心、辐射半径约 公里的麦地路商圈。另外一个就是以惠州市中山西路(步行街) 为中心,半径约 公里的中山路商圈。Ⅰ市场研究篇惠惠州市主要商圈分布图二、主要商圈调研分析Ⅰ市场研究篇 1、麦地路商圈 2、中山路步行街商圈 3、惠州市相关行业发展概况分析麦地路商圈商业最为集中,国内外大型商业云集于此,经营总面积超过 160000 平米。 1、麦地路商圈麦地路商圈是目前惠州市最繁华的区域,也是商家最为集中的区域;惠州市百分之八十( 80% )以上(以商家数量计算)的大型零售商云集在该商圈范围内;如人人乐购物广场、女人世界、时代百货、万佳百货、国美电器、海雅百货、惠州数码街、百佳购物广场,天虹商场,沃尔玛等,预计商圈内大型商业设施经营总面积超过 220,000 平方米。Ⅰ市场研究篇二、主要商圈调研分析主要商家经营面积及档次一览表—— 223,100 合计中 70000 沃尔玛中 23,000 天虹中 22,000 万佳百货中 27000 海雅百货中、低 12,000 百佳购物广场中、高 17,600 时代百货中、低 22,000 惠州数码街中、低 6,000 女人世界中 3,500 国美电器中 20,000 人人乐购物广场整体档次经营面积/㎡名称Ⅰ市场研究篇麦地路商圈主要商业设施分布图Ⅰ市场研究篇经过调查显示,项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施,从品牌及装修中可以体现;从对部分市民的访问中得出,惠州市民对于该项目是较为肯定,是目前惠州市白领消费主要场所。项目调查结论 ESPERI 、EITIE 、ETAM 、季候风、 BETU 、POLO 、BELL 、梅花表、梦特娇、 OLAY 、欧莱雅、罗莱家芳等。主要品牌商家综合型百货(发展商定位:广东首创主题式购物广场) 项目定位惠城区及周边区域中高收入者(白领) 客户群定位良好经营状况-1F :超市, 1F:服装、化妆品、鞋类、珠宝等, 2F:内衣、女装, 3F:男装、运动系列、休闲装等, 4F:家居、床上用品等楼层业态扣点: 20% —25% 整体租金/元/月/㎡租售策略超市: 20 % ,服装、鞋业: 45% ,精品、化妆品: 11% ,家居、饰品: 15% ,其他: 9%(以上业态按业态在经营的面积计算) 商业业态比例 100% 招商率( %) 2 层数/F 3,200 单层商业面积/㎡ 3 层高/m 200 中庭面积/㎡ 8×7m 柱间距项目规划滨江公园: 7、15、17、18 公交站点及路线目标店距市中心商业区距离: 0k M,距区域商业区 0KM; 商圈所在区域的性质:住宅区、商业中心区商业位置情况位置与交通状况住宅区、学校、写字楼、商业区等周边配套 100 停车位数量(个) 2004 开业日期 8(手扶梯) 电梯及扶梯(部) 17,600 建筑面积/㎡ 70% 使用率( %) 60 临街长度/m ——管理费/元/月/㎡惠州市兴惠经济发展有限公司发展商惠州市下铺路旁项目位置时代百货项目名称项目概况Ⅰ市场研究篇经过调查显示,该项目是目前惠州市经营业态综合型较高的商业项目,业态较为完善,品牌档次相对也较高。目前项目由于刚开业,人流量相对有限,在与人人乐购物广场对比,本项目目前经营状况相对较差。项目调查结论顺电、肯德基、屈臣氏、海王星辰药店、百佳百货等主要品牌商家综合型百货项目定位惠城区客户群定位良好经营状况 1F:独立店铺、顺电、屈臣氏、肯德基等, 2-3F :独立店铺、百佳百货楼层业态——整体租金/元/月