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对采光权价值评估方法的探究
【摘 要】所谓采光权,是指不动产的所有人或使用人享有从室外获取适度光源的权利。采光权为基本人权之一种,是人类固有的自然权利。采光权受到侵害的人完全可以依照相关法律法规获取应有的补偿。本文试图就采光权是否权的一方重新获得采光权。然而现实中,有很大一部分侵权建筑是经过有关部门审批的合法建筑,不可能拆除以恢复原状,只有以赔偿损失的方式使被侵权方放弃采光权。然而,由于法律法规对采光权侵害的赔偿缺少详尽的规定,因此在侵害采光、通风权要求赔偿损失的案件中,会遇到很多法律上的难点。如住宅的采光权是否被实际侵害,侵害对住户究竟有多大的影响,赔偿具体应该怎么计算等问题,都需要进行细致的界定和测算。
二、采光权受影响程度的测量
第一,采光权是否受到影响的问题
根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2005年颁发的GB50352-2005《民用建筑设计通则》关于民用建筑采光问题的相关规定,普通居住型民用建筑以大寒日有一个小时的满窗日照为最低采光要求标准。据此,只有满足采光被遮挡后,,才能认定采光权受到了侵害,才可以讨论侵害赔偿问题。同时,赔偿的额度应该与光照被减少的时间相适应,即被影响后光照时间减少的幅度越大,赔偿额度也应该越高。
第二,是赔要素的确定问题
即确定采光权的失去,到底给被侵害方带来了哪些现实的损失。部分司法工作者认为,对采光纠纷的赔偿应考虑以下三个因素之总和:
1、受侵害方房屋贬值部分。是指因侵害方的建筑物向高空发展,充分利用了空间,使其所建房屋有了较大幅度的增值,而相邻方的房屋因采光受到影响,房屋价值有大幅的下降,与同区域、同档次的房屋市场价格产生的差额。
2、受侵害方采取工程补救措施的所需的费用。受害方因采光的需要,需改变原有房屋的采光方式,如增大门窗面积,开天窗等所需的工程建设费用。
3、如果因条件所限,不能采取补救措施,受害方因采光不足,室内照明及采暖设备使用时间相对延长,对照明及采暖设备及能源消耗都有较大幅度的增加而使房屋的使用费高出同区域、同档次的房屋。
作为专业的房地产价格评估人员,本人认为如果以上述三个因素总和作为补偿额,在价值构成上就会出现重复计算的问题。原因在于,采光受到影响后,房屋价值之所以会有贬损,是购买方认定在购买该房屋后,想要享有预期的使用价值,必须通过追加相关使用费,改善房屋的采光条件;在改善房屋采光条件的过程中,如果一次性投入的工程建设措施能奏效,则能使房屋不再有采光权受影响的问题,房屋价值就能得以恢复;在工程建设措施不能奏效时,相关使用人才会考虑采用增加照明及采暖的方式来补救。因此,采光权受限房屋的贬值部分,是购买方对改善其采光条件所需费用的预扣,预扣数额应该是采取某一种改善方法所需的费用,而不应该是两种改善方法费用之和。
第三,赔偿额度的评估方法问题
虽然以房屋贬值、工程补救措施及增加采暖照明三个因素总和作为补偿额思路不足取,但每个因素的提出,都给了我每一种确定采光权价值的技术思路:即针对房屋贬值部分,可以采用市场比较法;针对工程补救措施和增加采暖照明,可以采用成本法来测算。
采用市场比较法,需要采集同质