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泡沫破裂之际的房产营销
姜 仁 “行业标杆”万科董事长王石6月中旬又一次语出惊人:中国房价涨得过快,而且持续时间很长,已经出现泡沫,泡沫一定会破裂。王石甚至对楼市泡沫破裂的时间进行预测,“也许是2~3年,也许用不着那么长时间”泡沫破裂之际的房产营销
姜 仁 “行业标杆”万科董事长王石6月中旬又一次语出惊人:中国房价涨得过快,而且持续时间很长,已经出现泡沫,泡沫一定会破裂。王石甚至对楼市泡沫破裂的时间进行预测,“也许是2~3年,也许用不着那么长时间”。
而北京市场近几个月连续出现的成交量逐步下降的数据,就很可能是需求已经出现逆转的标志。

企业篇:“走为上”,房企的战略大转移

拿地难,在北京、上海等一线城市已是不争的事实。2007年将成为开发商大城市出走年。
一线城市急速的房地产开发已经持续相当长时间,北京六环以内,深圳二线关内,以及广州的老城区以内都难拿地。对于在一线奋战的大开发商们来说,北京、上海等一线大城市确实“不便久留”,为一块土地“抢”破头的事时有发生。二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后,给开发商带来了很多信心。目前身处二、三线城市的开发商们虽然大多谨慎行事,但是拿地、开工、销售却也有条不紊。
在房产泡沫可能破裂之际,房企战略大转移的原因何在?实践证明,开发商对新的热点区域有信心。据英联国际不动产研究分析,目前上海房地产投资收益率只有7%~8%,而几大主要二线城市平均利润能够达到30%。
相对来说,二线城市比一线城市成熟得晚,无论在利润还是在企业发展方面都还有很大的成长空间。二线城市的地价不高、管理成本低、原材料价格低廉,开发商的综合成本可以大大降低,这一切都可以提高大额投资的预期回报率。二线城市市民收入普遍提高,刺激了房地产潜在的需求,使得销售成本有所降低,回款时间较短,利于连续滚动开发。

人才篇:进入实战专家时代

房地产行业由最初的“资金+开发”模式,升级为”资金+开发+营销”的模式,一直演变为现在的“资金+策划+开发+营销“相结合的一个升级版的复合模式。
有人说:“只要有资金和有经验的人,搞房地产开发并不是难事。”但随着历史的前进和行业的细分,这句话似乎已经过时。为什么同样是商品房,有的房子好卖,有的房就不好卖?同样的投资为什么回报就不一样?其中,最关键的因素就是各自整合资源的质量不同,于是效果就大不相同。
房地产开发就是各种资源整合的过程,任何一个开发商都不是全才,但他可以是个聪明的人。他可以借助”外脑“、聘请有经验的专家,站在巨人的肩膀上,诚实待人,一定会大获成功的。

营销组合篇:多赢战略下的整合时代

房地产营销将进入整合营销时代,通过整合,使发展商找到目标市场,为购房者提供合适房源,房地产营销代理按照市场化来运作,完成房地产发展商、代理商和购房者三者之间的产业链接,从而真正实现多赢战略。
市场细分:由于房地产市场逐步健全,各个细分市场(包括单身族、新婚族和老人族)也已经发展成形。据上海展晶房地产代理有限公司统计,新婚群的购买力正呈几何级增长,35岁以下年龄段的群体购买力在1999年已跃升至第一,同时各个细分市场的差异性正在逐步扩大。据分