物业管理招投标工作指导.docx

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物业管理招投标工作指南
第一章 物业管理招标投标概述
所谓物业开展**市场经济的需要。随着**市场经济的开展，物业管理作为一种效劳性商品，也应当进入市场进行等价交换。而通过物业管理招标投标，评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受，那么是保证等价交换顺利进行的前提，从而也表达了价值规律的客观要求。
(2)物业管理招标是房地产管理体制**的需要。随着我国经济体制**的不断深化，必须要对旧的管理体制进行根本性的**，变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制。在这种新的体制下，开发商或业主**会都应有权选择物业管理企业，此时，通过物业管理招标投标，可以解决开发商或业
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主与物业管理企业之间信息不相通的问题，使得开发商或业主可以自主选择符合自己管理效劳要求和标准的物业管理企业。
(3)物业管理招标是提高物业管理水平，促进物业管理行业开展的需要。要提高物业管理水平，促进物业管理行业的开展，就必须要有充满活力的市场竞争。由于物业管理招标投标导致物业管理企业与开发商或业主之间的双向选择，从而形成的竞争局面必将使物业管理企业为了在剧烈的市场竞争中求得生存开展，努力提高自身的管理水平和效劳质量，从而推动整个物业管理行业的健康开展。1．2物业管理招标的特点
由于物业管理效劳的特殊性，物业管理招标与其他类型的招标相比，有着自身的特点，概括起来就是其超前性长期性和阶段性。
1)物业管理招标的超前性
物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介人的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业开工兴建之前开发商就应进行物业管理招标。
由于物业的质量价格是由物业的工程质量和区域位置等决定的，而物业价值巨大和不可移动性的特点又决定了物业一经建
造完成便很难改变，否那么将会造成很大的浪费和损失，因此，物业的开发设计和施工至关重要。开发设计单位可能没有详细了解当地的地质气候风向水质等各种自然环境条件，没有注意开发地区的综合配套，也不如物业管理企业更了解日后管理和住户的需要。如某些物业没有安排必要的管理用房园林绿地交通空间等，某些高档次的商业办公楼或公寓楼在建造时没有考虑足够的车位；又如有些开发商片面追求短期经济效益，或者在考虑设计规划时缺乏长期眼光；有些施工单位粗制滥造，不保证材料质量和技术质量等，这一切都会给日后的物业管理带来很大的问题和烦恼。因此，为了确保物业质量，遵循统一规划合理布局综合开发配套建设和因地制宜的方针，也为了业主和住户的利益，物业管理必须超前介入，在物业管理规划设计时就应介入。在设计过程中，物业管理企业应从专业管理角度从业主利益出发，运用以往的管理经验，监督设计方案是否合理。如果是住宅小区，就应注意生活网点要合理布局，生活效劳车位尽可能预留，对生活设施的现代化进程都要统一考虑进去。在施工过程中，物业管理企业也应监督施工质量，对不完善的工程及时提出意见，催促整改或采取补救措施。这是便于日后物业管理企业完成招标中确定的目标所不可缺少的。既然物业管理的超前介入是必须的，这就决定了物业管理招标也具有超前性的特点。
2)物业管理招标的长期性和阶段性
物业管理招标的长期性和阶段性是指由于物业管理工作的长期性和多阶段性，针对不同的阶段和不同的效劳内容，物业管理招标的内容要求和方式选择也有所不同。
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与一般的建筑工程和货物采购招标不同，物业管理招标并非是“一劳永逸〞的，而是一项具有长期性和阶段性的工作。首先，由于开发商或业主在不同时期对物业管理有不同的要求，招标文件中的各种管理要求管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，为了适应各种变化有可能需要调整。其次，物业管理企业即使中标，并不意味着可以高枕无忧，长期占据这一市场份额，因为一方面，随着时间的推移，可能会有更好更先进的物业管理企业参与竞争；另一方面，也可能由于自身的管理效劳技术水平低下，企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。所以，物业管理招标具有长期性和阶段性的特点。过了委托管理期限，可由业主**会根据其管理效劳业绩，通过决议决定是否续聘原物业管理企业。假设续聘那么要重新签订合同；假设不续聘，那么由业主**会重新向社会公开招标。当然也可能未到委托管理期限，但由于原中标的物业管