二手房买卖完美攻略.doc

购买二手房看房选房的“十看十不看”如何挑选一套适合自己的好房子, 是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下, 在确定购房前, 大家都会实地勘查一番, 以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日, 臣信房屋总经理柯博仁在接受笔者采访时,提出了看房、选房的“十看十不看”,供广大读者参考。不看白天看晚上入夜后看房,能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的, 只有在晚上才能得到最确切的信息。不看晴天看雨天下过雨后, 无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰, 都逃不过雨水的“侵袭”, 这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水,就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看是否有潮湿发霉的现象。不看建材看格局购买二手房时最好是看空房子, 因为空房子没有家具、家电等物遮挡, 可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是,打开大门先进入客厅,然后是餐厅、厨房,卫生间, 再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来, 如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角查看墙面是否平坦, 是否潮湿、龟裂, 可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要,墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键, 如墙角出现严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工好的装潢都会让人眼前一亮, 有时高明的装潢可以把龟裂的墙角, 发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此,必须要注意做工问题,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,这些地方往往容易被忽视。如果发生问题, 对这些细小处进行修缮是很麻烦的, 挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。不看窗帘看窗外要注意房子的通风状况是否良好, 房屋是否有潮湿、霉味, 采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不看冷水看热水如果想要知道水管是否漏过水, 可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时, 要先打开水龙头, 看流水是否通畅, 等到蓄满水后再放水, 看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应,一般有两种情况,一是已经很久没人住了,二是可能卖了很久都没卖出去。不看电梯看楼梯市区内许多二手次新房大都是电梯房, 电梯的功能固然重要, 但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅,这对日常生活也很重要。不看地上看天上除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外, 还要看看灯饰的路线, 看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀等现象。如果有,表示有可能漏水。可能的话,不妨带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。不看屋主看警卫可以和小区管理员或警卫聊聊天, 因为他们是最了解该小区基本状况的人, 有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况, 从他们口中获得所需要的信息, 有时还能成为买房与否的决定性因素。二手房选购要考虑哪些因素? 在二手房交易过程中, 经常会出现因产权不清导致的纠纷, 那么如何了解产权的状况呢?购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解, 才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况, 购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件, 包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”; 身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效; 共有房屋出售, 需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指: 出租房产, 要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明; 共有房产, 要查验共有人放弃优先购买的协议或证明; 中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是: 查验产权记录。包括:1、房主是谁, 假如为共有财产, 则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式; 2、档案文号, 即该宗交易的文件编号, 假如查询者希望获得整份文件, 可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格,即该项交易的成交价, 查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”, 则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;5、其它内容,如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括: 抵押贷款的合同、租约等, 还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额, 从而对该房产有更深的了解。另外, 购房者还需了解的内容有