地产壹线--凤凰湖壹号2012年营销方案.ppt

地产壹线--凤凰湖壹号2012年营销方案
工作总结
商务报告
商务展示
工作计划
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市场分析
Part 2
宏观市场
P
8

6557
3

7419
15

7248
31

7134
3

7083
4


改善型
绿洲天逸城
—
—
18

10311
12

10411
4

10088
2


0
0
0
区域项目分析
绿洲天逸城
项目位置：新北汉江西路与龙江路交汇处
物业类别：高层、别墅
占地:12万方
建筑:23万方
交付时间：2013年5月
目前均价：高层5100元/㎡ 别墅120万/套
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89㎡户型
130㎡户型
210㎡别墅户型
。从区位上，绿洲天逸城与本项目相距不到2公里，对本项目形成直接性竞争；从产品结构上，两项目产品基本差不多，但因为绿洲天逸城有别墅产品拔高了其产品调性。且交付时间早于本案，造成本案部分客户流失
在售
26#
21#
16#
绿地世纪城
项目位置：钟楼龙城大道、龙江路交汇处
物业类别：高层、别墅、商铺
占地：27万方
总建：76万方
均价：高层5300元/㎡ 别墅10000元/㎡
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87㎡户型
128㎡户型
260㎡别墅户型
绿地世纪城与本项目虽属于不同区域，但项目相距较近且靠近市区。从价格上，部分刚需性客户也能够支付得起；从产品结构上与本项目产品差不多。
总结
绿地世纪城、绿洲天逸城为本案在此区域内最大的两个竞争楼盘，无论是从价格上还是产品线上都给本项目带来了一定的压力，分化了本项目的客户来源。
2012年本项目在此区域中的竞争将会比2011年更加激烈。2012年随着市场的继续低迷，各大楼盘又看准了刚需性客群”狼多肉少“这是本项目今年所面对的一个现实。
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产品市场
Part
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项目产品分析——高层住宅
92㎡高层住宅
142㎡高层住宅
共性
共性
一般收入者居多
92㎡一般为刚需性客户居多
142㎡一般为周边首次改善及部分刚需性客户
但他们的共性是，都为一般劳动者不是大富大贵者
项目产品分析——大平层及花园洋房
220㎡大平层住宅
106㎡花园洋房
136㎡花园洋房住宅
200㎡花园洋房
共性
共性
共性
改善型客户
新北区住宅面积段供销
新北区住宅主力供销面积段在81-91、121-143平米，各占总数的25%和21%；其中101-110平米区间销售率最高，达76%。
产品去化难点
根据不同需求层面选择不懂产品
140㎡以上
80-140㎡
改善性客户
刚需性客户、投资型客户
1
2
客户分类
1
刚需性客户
只要能再自己能力范围之类就会出手购房
3
投资型客户
一般选择具有投资性项目
2
改善性客户
追求生活的舒适性及周边生活环境
难点
改善性客户特征
◎强大经济实力，有效的支付能力
◎频繁的接待、公关、会务等需求
◎高层私密性、专属性的联络、会晤需求
◎需要匹配或凸显企业实力、领导者卓尔不群的素质
◎有固定资产投资指标或意愿
他们的需求：共性
客户职业
数量
百分比
公司主管
0
0%
公务员
0
0%
教师
0
0%
企业员工
0
0%
私营业主
15
100%
其他
0
0%
目前，本案花园洋房客户共计16组，16组均为私营业主。此类人群有属于自己独特的公、私全，且此类人群的公、私全中不乏与其身份相对等的人群。星星之火可以燎原，此类人群可以带来与之对等的客户前来。
楼盘
总建筑面
已推面积
已推套数
去化面积
去化套数