合富辉煌销售培训-基本知 识.ppt

房地产基本知识
2017/11/11
2
房地产销售方面的基本常识
房地产:是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。
现房﹕已经交付使用的商品房﹐客户交付部分或全部房款后即可入住。
准现房:完成主体结构工程,已封顶的商品房。
期房﹕尚未交付使用的商品房。
房地产销售方面的基本常识
住宅只作高度上的分类,按国家规定:
1、低层住宅为一层至三层
2、多层住宅为四层至六层
3、小高层住宅为七层至十五层
4、高层住宅为十五层至建筑高度100米
5、超高层住宅为建筑总高100米以上
6、层数计算的起始层为直通外墙面的住宅层面;如有半地下室,则
为半地下室顶板面层为起始层,顶层为跃式住宅(复式住宅), 其
跃层不计入控制层数
7、别墅﹕指附带有私家花园﹑车库﹑泳池等设施的独立复式洋房,现
时的别墅更为多种多样:联排别墅、叠加别墅、迷你别墅等等。
2017/11/11
4
房地产销售方面的基本常识
常识:
商品房预售条件:
低层及多层住宅需主体结构封顶;高层住宅需完成主体结构的2/3。
电梯的配备: 7层以下,无
(4) 一口价﹕指不分楼层﹐不分方向﹐一次性付款的价格。
7层~11层,1台
12~18层≥2台
19层~33层;150户~270户≥3台
超高层——电梯转换(中信广场)
2017/11/11
5
房地产销售方面的基本常识
使用年限﹕分为三种计算方式:①从征地开始计算使用年限;②从取得预售证之日起计算使用年限;③从实际交付使用之日起计算使用年限。住宅为70年﹐商场为40年﹐写字楼为50年﹔车位的使用年限一般为40年(有独立契约)。

价格规定﹕因朝向﹑间隔﹑楼层等原因不同而产生单位售价有所不同
(1) 最低价﹕指目前销售中最低的单价﹔
(2) 最高价﹕指目前销售中最高的单价﹔
(3) 平均价﹕楼盘中所有单元价格总和平均之后的价格﹔
2017/11/11
6
房地产销售方面的基本常识
实用率= 实用面积÷建筑面积
一般多层实用率为90%以上,小高层80%以上,高层70%以上
分摊面积﹕公共场所(如楼梯)及公共设施(如供电房)所占的面积按一定比例分配给每户的面积。
商品房建筑面积分摊系数=公用设施面积+套内建筑面积之和。
公用面积包括:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电房、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
2017/11/11
7
房地产销售方面的基本常识
使用面积﹕每单位实际使用的面积。(避免与客户计算)
建筑面积= 使用面积+ 辅助面积(公共面积)+结构面积(墙体面积);

注:建筑面积﹕是指建筑物各层展开面积之总和,每层建筑面积按建筑物
勒脚线。
商品房建筑面积=套内实用面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
外墙一半计算
套内使用面积,一
半计算分摊面积
封闭阳台面积全计,不封闭阳台面积计半
2017/11/11
8
房地产销售方面的基本常识
建筑密度=小区全部建筑地基面÷小区总占地面积×100%

建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、私密性、建筑物分布等。
用地面积:是指产权人使用土地的范围包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭院占地面积的总和,即占地面积。
建筑方式:板式(排列式)、围合式、点状式。
2017/11/11
9
房地产销售方面的基本常识
容积率=总建筑面积÷总用地面积
(容积率越高说明 该物业较稠密)
绿化率=绿化面积÷总用地面积×100%
(绿化率越高说明该区的绿化环境优越)
技术层:建筑物的自然层内用作水、电、暖、卫生设备安装的楼层。
道路广场用地:是指小区内的主次干道,宅前之路,人行道,绿化带,。
2017/11/11
10
房地产销售方面的基本常识
楼高:指楼板与楼板之间的高度。,连楼板在内应为3米高。
五证:指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》(或《商品房预售许可证》)。
注:申办以上五证的前提是必须办有《营业执照》。