铜陵有色合肥经开区项目发展定位及物业建议书.ppt

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铜陵有色合肥经开区项目发展定位及物业建议书
报告整体框架
项目属性
界定
东北角变电站和地势是本项目不利因素
宏观经济背景
住宅市场分析
商业市场分析
公寓市场分析
PART 2
市场背景和机会点研判
宏观经济/宏观政策研判
1月：“新国八条”二套房首付
提到6成，限购令从一线城市
推广到全国40多个城市
3月：提出，商品房明码标价，一房一价，5月1日起执行—房产限价
7月：土地市场推进推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变
8月：限购令范围扩展到全国
房地产税在沪渝两地征收示范
12月：政治局会议：调控政策不动摇，促进房价合理回归---“预调、微调：积极的财政政策和稳健的货币政策。
12月：限购政策将延续
1月
7月
3月
8月
12月
2、4、7月：央行连续
3次加息，
百分点，一年期贷款利
%%
1-6月：央行连续6次上
调存款准备金率，每次
，大型金融
%
9月：央行调整存款准备金
基数，扩大准备金缴存范
围，预计将冻结近8000亿
的资金
9月
12月：央行下调存
款准备金率，下调
%的幅度，三年
来首次下调
（积极信号）
房产调控政策
金融货币政策
2012年，房地产调控预期将从从紧、从严适度趋向合理有序。
2011年1-7月份，房地产金融货币政策持续缩紧；12月份出现积极信号。
新一年政策由高压走向合理有序！！
中国人民银行决定，。
宏观经济/合肥宏观经济
合肥市处于经济高速增长阶段，房地产业市场空间依旧巨大。
从GDP增速与房地产发展的关系可以看出，目前合肥市的GDP增速远远大于8%，房地产处于高速发展期，这将给合肥市的房地产发展提供良好的经济环境。
GDP增速与房地产发展的关系（国际通用衡量标准）
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
人均GDP
居住需求
特征
发展特征
启动阶段
快速发展
阶段
稳定发展
阶段
减缓发展
阶段
$0-800
$800-
4000
$4000-
8000
$8000-
20000
生存需求
生存需求向改善需求过渡
改善需求为主
改善需求为主
快速发展
单纯数量型
快速发展，以数量为主，数量与质量并重
平稳发展
以质量为主，数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
2011年合肥人均GDP超过10037美元，已处在综合发展期，发展速度减缓。
宏观市场/居民收支水平
合肥居民可支配收入保持增长，区域经济日益繁荣。
居民可支配收入和社会消费品零售总额均保持增长态势
2006-2011年，合肥市城镇居民人均可支配收入增长翻番，2011年全市人均可支配收入为22000元，%；2011年合肥社会消费品零售总额1111亿元，同比增加19%；合肥市民的购买力在进一步增强，内需的扩大将刺激经济发展，实现区域经济的良好循环。
宏观市场/产业结构及特点
“十一五”期间合肥市实现产业结构高度优化，第二产业地位逐年上升
”十一五“期间，%%，经济贡献度远高于农业生产。
2010年，：：：：。其中，%，，第二产业地位愈加提高。
2011年上半年合肥八大支柱产业总产值突破1748亿元，其中经开区产值占六成
经开区的产业结构又以家电、装备制造、食品及农副产品加工为支柱产业，是典型的劳动密集型产业，与现代化工业相比仍有较大差距，“lenovo”为优化区域产业结构将大有作为。
合肥以“工业立市”，第二产业发展迅猛，其中经开区尤为突出。
宏观市场/固定资产投资与房地产投资分析
合肥市固定资产投资与房地产投资逐年增加，但房地产投资增幅和比重近年来出现下降。
06年以来合肥房地产投资额度呈现持续增加的态势，但增幅从08年开始出现大幅下降
近几年来，合肥房地产建设投资发展迅速，但发展迅速呈现减缓的趋势，房地产市场发展趋于合理。
合肥固定资产投资额度近几年来出现大幅上涨，但增长幅度有小幅波动
近几年来，合肥城市建设发展迅猛，投资