山西太原潞城项目操作思路2011年.pptx

20110919 太原天博谨呈:潞城项目操作思路目录 CONTENTS 1 地块剖析 3 天博案例及观点 4 我们的团队 2 关于大盘操盘理解 PART 1地块剖析城市中心项目地块规划新区沿河景观领袖大盘城市近郊规划新区沿河景观生态宜居城市门户四通八达政策引导高尚住区地块规模领袖大盘定位思考定位建议目标人群关注点经济效益竞争压力低端低收入刚需人群价格生活配套低小中端中产阶层二次置业生活空间居住环境中大高端富足人群精英阶层昭示性生活圈层高小定位低端: 针对低收入人群,对他们而言,周边是否有学校、超市、菜市场比沿河景观、居住环境更重要; 潞城有更适合他们的产品; 定位中端: 针对中产一族,他们愿意多花一点钱,买一个户型、小区环境、物业好一点的房子,相比城边,他们中间有很大一部分人, 更愿意选择城市中心好一点的房子。定位高端: 他们对价格不太在意,对居住环境要求很高,更关注未来的邻居是否和他们有相同之处, 区域规划、建筑形式,不支持走低端路线项目地理位置,周边配套,对中端路线支撑有限沿河景观、规模大盘,城市新区,高尚社区 1、潞城人没钱,价格太高买不起在任何一个城市,没钱人永远比有钱人多,我们不需要太多的有钱人, 我们只做区域高端,打造区域形象、品质、价格的引导者;适当超越而非绝对超越, 2、有钱人都去长治、太原、北京买房了,没人会在潞城买的! 他们的生意在潞城,他们的办公室在潞城,他们的生活圈子在潞城,只因潞城没有适合他们的项目; 思考针对高端定位普遍存在的误区: 结果星河湾未到太原时,人们不会相信太原的房价每平米会超过 2 万,星河湾开盘销售 20 亿; 长治城上城也告诉我们,长治的房价也可以卖到 8000 以上;未来会更高; 潞城有钱人,愿意每平米花 5000 以上的价格买长治、太原的房子,相信他们更愿意花 3000 以上的价格买潞城最好的房子;正所谓: “宁当鸡头不当凤尾”, 起势高端,低价入市,体验营销,价格突破,引领市场,名利双收?在潞城市场上,大盘的操盘手几乎没有?但是从长治市发展来看,大盘正在崛起?客户群偏执的认识,认为有钱的去长治市买房?总体而言,短视的多,长远打算的少……问题潞城市大盘操作短视的原因?急功近利,大盘操作风险大?市场正真的操盘手没可比性?用小盘之心度大盘之腹?太强调性价比,引导消费者只关注眼前的利益; ?不停的叫卖市场,过度的兴奋,也把自己引入歧途; ?承诺的配套不能兑现,品牌的公信力不足; ?重硬轻软,表相的风情泛滥,内涵打造不足; ?客观原因,好的地段在哪里? 现象ㄨ ,如何看待建什么产品?针对项目产品面市,我们必须前提做好准备ㄨ ,将会分流我们相当一部分客户?我们得抢占先机, 暗度陈仓,确保开发商及其项目品质在该城区内保持领先地位ㄨ ,没形成品牌效应?我们应该找到最有效最直接的宣传方式ㄨ ,渗透到潞城人心里?项目持久的盈利能力会越来越差