房地产项目整体定位及发展战略研究报告.ppt

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房地产项目整体定位及发展战略研究报告
成都国地东湖湾项目首次沟通
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2006年龙泉与其他成都近郊区生产总值比较(亿元)
龙泉驿区在以成都经济技术开发区为龙头的带动下全区经济快速发展, 。但和周边近郊区县相比。
尽管近年来经济一直保持增长，但龙泉的经济总量和人均收入在成都近郊区县中仍处于中低水平
2006年成都郊区人均可支配收入比较
2006年成都郊区城市化率比较
虽然龙泉驿区第一产业产值每年均略有增长，但第一产业在GDP中的贡献比例却大幅下降。
纵观成都郊区，,仅次于双流县列在第二为位。%。
因此不难看出龙泉驿区仍为成都郊区的一个农业大区。
龙泉驿区第一产业发展状况
2006年成都郊区第一产业增加值比较
作为传统的农业大区，龙泉的农业较发达，在产业结构中占比较高，同时也造成了区域的城市化水平较低
龙泉驿区产业结构变化分析
经济开发区对龙泉驿地区贡献
龙泉驿区规模以上工业总产值
龙泉驿区第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的20：35：45 调整为06年的15：49：36。
目前龙泉驿地区工业发展主要依靠经济技术开发区支撑。
与其他四个近郊区县对比分析，龙泉工业经济总量处于中下等水平。
随着经开区的建立，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要因素，但是与其他近郊区县相比，工业实力仍然较弱
从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向
龙泉驿城区功能结构规划为“两心、五片”。
两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心
五片
龙泉镇：以商业服务、行政办公、工业、文化娱乐、配套居住为等为一体的多功能综合片区
大面：以工业和科研教育为主要特色的片区
平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主
兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主
柏合：以工业为主。
未来城区主要发展方向将向西和南北方向延伸
龙泉镇
兴龙
柏合
大面
平安
从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力
龙泉驿现状建成区主要分为绕城路以内片区、老城区、阳光城和开发区四部分
绕城路以内片区：包括十陵镇城区以及大面镇部分区域，规划管理权限规锦江区政府。是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。
老城区：是龙泉驿县城所在地。配套设施不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。
阳光体育城：是龙泉驿早期兴起的开发热点之一，以别墅等低密度产品为主，但由于没有得到持续性开发，逐渐衰落。
经开区：是龙泉驿工业发展的基地，一期开发已经完成，以工业用地为主，相关配套设施严重缺乏，土地利用集约度不高。
近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区
政府重点打造三个组团以及经开区：
天鹅湖：实现和城区的无缝对接。
皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中心。
东山国际：按照完整的城市体系构筑，形成综合性的新城。
经开区二期与三期：目前招商工作进展顺利，园区土地基本招商完毕
完善公共交通：
地铁2号延伸段（洪河—龙泉主城区）、东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙泉段、主要景区旅游道路网改造。
城乡公交普及化、信息网络设施建设等项目。
引进重大项目
四川师范学校的东校区
成都航天学院
吉利汽车
龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低
2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。
2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等郊区。
区域房地产市场近年呈现〝走量不走价〞 的整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低
龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的；
但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的