从化项目二期推广思结构路.doc

产商域网产商域网从化项目二期推广思路一、二期产品分析 1、货量汇总二期产品共 728套, 其中包括 79~9 5㎡的D 小户型, 105~14 5㎡的 D-D 1型, 103~12 0 ㎡的 E 型, 105~138 ㎡的 F 型, 116~182 ㎡的 A 型,共 5 种户型。其中 A、F 型因为受到 90 ㎡户型限制,将拆分为小户型捆绑销售。 2、项目优劣势分析项目优势分析: ?品牌形象佳:雅居乐品牌大社区,从化市中心首屈一指高档大盘; 历经一年多的开发建设,目前本项目在从化当地已树立起高端豪宅社区的形象,雅居乐品牌深入人心; ?产品优势:畅销楼盘、建材过硬楼盘优势; 本项目产品优势在从化当地乃至广州市场均有不错口碑, 在后期推广应继续加强打产品领先牌; ?优越的地理位置优势; 出则繁华入则静谧,临近流溪河畔,享受流溪河优势资源,与商业中心一桥之隔, 邻近从化市汽车总站,交通便利; ?成熟的小区配套优势; 市中心成熟别墅大盘,社区环境、园林、商业等配套相对成熟,社区氛围成熟; ?市场知名度高,口碑较好; 拥有 1600 户业主, 曾举办多次大型社区文化活动, 在从化以及广州市场口碑较好, 旧业主介绍率高; ?购房入户政策继续支持; ?从化市政利好消息以及楼市发展态势向好, 对项目二期( 尤其是小户型) 销售形成积极拉动作用; ?二期产品有一线临江产品; 有从化本地高端客户以及广州投资度假客户看好本项目临江产品, 对其期待值也较高; 产商域网产商域网项目劣势分析: ?受价格因数影响,本地市场和广州市场观望心态较强,目标客户群体日益收窄; 项目在本地市场口碑较佳, 但随着价格的不断上升, 已经超出本地客户的心理承受范围;目前主要客户群以广州客户为主,本地客户为辅; 另外广州市场受楼市普遍降价风暴影响, 从化地区 5000 元/ ㎡的洋房单价已不具备优势; 不少有入户需求的客户被分流至周边中小型楼盘; ?二期首推产品临近省道边,产品劣势明显; 项目的威胁: ?竞争对手捷足先登,抢占市场份额; 本项目主要竞争对手——位于对面的合景泰富上城湾畔项目将会比本项目二期产品更早推出市场。据调查,该盘规划套数有 2000 多套,首期产品预计将于 5 月下旬面市,产品包括 73~138 ㎡的二房三房单位,还有 500~800 ㎡的联排别墅单位。由于其产品类型和目标客户群与本项目相似, 将会提前消化相当一部分高端消费客户群,对本项目有一定的冲击; ?来自周边发展商的竞争; 2008 年从化将有更多的产品推出市场,包括方圆地产、珠江地产、托斯卡纳、合景泰富等,产品类型从常住型洋房单位至度假型温泉别墅均有,产品线相当丰富, 且推出时间大部分集中在下半年,将会消化大部分中高端客户; 对于广州客户,尤其是有入户需求的客户,周边中小型发展商因为有价格优势,将会分流一部分客户, 因此, 在下阶段入户推广中须加强品牌社区优势及升值潜力分析; 3、二期产品分析二期产品根据产品特色以及产品所处的地理位置分为两个组团, 其中包括第一阶段和第二阶段推广的 D、E、F 组团共 11栋( 邻近省道边和叠景园组团), 统称为“花园式”组团; 另外第三阶段推出的临江一线江景产品共 4栋, 统称为“江景组团”, 分两种推广思路; ?花园式组团: 本组团产品又分为两部分, 其中一种是位于 355 省道