浅探土地增值税清算的方法.doc

浅探土地增值税清算的方法
　　摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开备案的工程为单位进展清算：对于分期开发的工程，应以分期工程为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发工程或者同时开发多个工程的，应按不同期间和不同工程合理归集有关收入、本钱、费用。
　　3认真审核销售收入的真实性
　　企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)容许证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与工程可售面积的数据差异进展核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进展核对；对销售价格进展评估时，审核其真实性。
　　4认真审核计税的扣除工程
　　(1)根据?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?[国税发(2022)187号]第四条第一款规定：“扣除获得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除〞。①土地征用及拆迁补偿费。指为获得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、效劳业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：效劳业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用。
　　主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供效劳业发票、其他必须提供建筑安装发票。④根底设施建立费。指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必
　　须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建立税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为根据。