商品房买卖合同解读doc.doc

商品房买卖合同解读第一条项目建设依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是。该地块总土地面积为。出卖人经批准, 在上述地块上建设商品房,【建设项目名称】【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为, 施工许可证号为。[主要变化] 1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权”, 相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”; 2 、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条“买受人所购商品房的基本情况”中。[分析] 1 、因《中华人民共和国物权法》颁行之前的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规中并无建设用地使用权的规定, 此处将“土地使用权”改为“建设用地使用权”, 系响应《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定, 以追求法律用语的精准, 并为适用《物权法》解决相关纠纷提供援引可能。 2 、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条“项目建设依据”的内容, 在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系, 从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼的可能性。新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受人所购商品房的基本情况”,则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系, 并且为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。[对策/ 建议] 合法建设,如实填写。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机关为,预售许可证号为; 或者, 现售商品房备案机关为,备案号为。[主要变化] 明确现售商品房的备案机关与备案号。[分析] 3 该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的交易程序是: 确定合同内容→签订合同→合同备案,在合同未签订之前如何知晓备案号码? 新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务, 若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的, 开发商可能面临一定程度的违约风险。[对策/ 建议] 暂不填写,或留待相关机关修订。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房( 以下简称该商品房, 其房屋平面图见本合同附件一) ,为本合同第一条规定的项目中的: 第幢单元号房,或。建筑层数地上层,地下层,该商品房位于第层。该商品房土地使用权年限自年月日至年月日。该商品房的设计用途为,属结构,层高。该商品房有阳台个,其建筑样式(封闭式、非封闭式或其他) 为。该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明: 。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米。其中,套内建筑面积平方米,应分摊的共有建筑面积平方米(应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二)。除上述商品房买卖外,有出售(或赠送、出租等)车位、车库、绿地或其他物业的, 有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项, 双方另行约定于本合同附件三。[主要变化] 1、旧版中有“房号以附件一上表示为准”, 新版此处不再特意强调房号; 2 、新版增加“该商品房位于第层”; 3 、新版增加“该商品房有阳台个”; 4 、新版增加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明: ”; 5 、旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”在新版中改为“应分摊的共有建筑面积”,旧版附件二中须说明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”,新版附件二中须明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”; 6 、新版增加“除上述商品房买卖外,有出售(或赠与、出租等)车位、车库、绿地或其他物业的, 有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项,双方另行约定于本合同附件三”。[风险提示] 5 1 、关于房号预售商品房的房号是怎样确定的?实践中, 应由开发商于预售前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批,经核准后方可在使用。因此,图纸上确定的房号与地名办核准的房号一般都是一致的。但是, 开发过程中, 因图纸发生设计变更导致房号变更的现象也并非偶然,即使该类变更是通过合法程序在相关部门进行的, 行政程序上并无瑕疵, 但在中国这个讲究吉利数字的社会里, 不难想象, 如果买受人订的是带有 8 或6 的楼号、房号,交付的房号里却没有了这个“发”或“顺”字, 更甚的是, 竟然是有 4、 14、 13 这样不吉利的数字, 则极有可能引发一场比较严重的民事纠纷。不使用阿拉伯数字表示房号当然可以避免这类纠纷, 国内一些酒店就把小包间命名为“聚贤厅”、“听松轩”或者“富春江”、“普陀山”之类的, 这种做法一定程度上可以借鉴, 把小区里的楼名都叫做宝、富、贵、财、喜什么的,应该比较好卖一点。然而,小区规模若大了,里面有几