北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法.docx

北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法全文
为进一步规范房屋征收补偿价格水平，北京市住建委近日发布《北京市国有土地上房 屋征收评估暂行办法》并将于2021年2月15日起施行，下面是详细内容。
第一章总则
第一条为进一步规范本市国有土地上算。采用成本法评估时，可优先选用同区域或类似区域内三个含以上土地一级开 发项目，获取其已审定的征地拆迁费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、 税费等相关成本费用，进行分析比较后取值。
第十三条对被征收房屋类似、分布密集的成片房屋进行评估，可先设定或选定标准 房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格 进行修正，求取被征收房屋价值。
第三章成片住宅评估
第十四条对于房屋类似、分布密集的成片住宅房屋征收项目，可采用对住宅标准房 屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收住宅房屋价值。公式如下：
被征收房屋价值=标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价X 因素修正X被征收房屋建筑面积
第十五条住宅标准房屋是指在被征收房屋所在区域的环境状况下，模拟重建类似住 宅房屋。一般应满足以下条件：
.同区域内建设的具有长时间可居住价值，较好流通性，砖混、钢混或以上标准建筑 结构的房屋；
.普通装修标准不低于四白落地，水泥地面，带门窗等标准；
.项目容积率大于1或符合区域住宅控制性规划。
如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域分组，每 组分别设定标准房屋。
第十六条住宅标准房屋市场价格评估可采用比较法，选用的可比实例成交价格一般 采用周边住宅项目或整幢住宅的平均价格;条件不具备时，可采用单套住宅价格，但须进 行楼层、朝向、成新等因素修正。
第十七条住宅房屋价值影响因素包括容积率、朝向、楼层及其他因素。容积率、朝 向及楼层因素修正系数参照附表一、附表二、附表三。其他因素根据房屋实际情况确定， 修正系数应优先选用房地产估价行业组织公布的数据;不选用的，应在评估报告中陈述理 由°
第十八条住宅标准房屋重置成新价、被征收住宅房屋重置成新价，根据评估对象的 实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。
第四章成片非住宅评估
第十九条对于房屋类似、分布密集的成片非住宅房屋征收项目，可采用对非住宅标 准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收非住宅房屋价值。公式如下：
被征收房屋价值二标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价X 因素修正X被征收房屋建筑面积
第二十条非住宅标准房屋是指在被征收非住宅房屋范围内具有类似代表性的房屋， 按用途分为商业、办公和工业等类型。
非住宅标准房屋选定，应在被征收房屋所在区域的环境状况下，综合考虑用途、建筑 结构、临街状况、层高、容积率、建成时间等。
如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域与用途分 组，每组分别选定标准房屋。
第二十一条非住宅标准房屋市场价格评估，可采用比较法、收益法和成本法等方法 进行评估。
第二十二条非住宅房屋价值影响因素包括容积率、楼层、临街状况及其他因素容 积率、楼层和临街状况因素修正系数参照附表四、附表五。其他因素根据房屋实际情况确 定，修正系数应优先选用房地产估价行业组织公布的数据;不选用的，应在评估