4A策划方案观海台策划方案.docx

目录
第一部分：项目剖析
一、项目概略
二、项目的优劣势剖析
（一）项目的优势剖析
（二）项目的劣势剖析
三、项目的SWOT剖析及相应营销对策
（一）项目业者将产生极大的吸引力。
4、相对周边楼盘，本项目的地点是社区组团内最好的
本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的崇高住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐备而不凑近。视野宽阔无遮挡。在社区组团内的地点优势特别显然。
5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区自成一家
项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，创建了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了优秀的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒坦提升到最高层次。本项目建筑风格独到，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情，陶冶性情。本项目的独到风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的景色。
6、实用性强、利用率高的中式功能性水景园林
目前市场上楼盘的园林设计大多半是以知足赏析为主的风格性园林，实用性不强，可利用率低。本项目发展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林规划成为实用性强的功能性园林。这种体贴入微的园林规划将成为本项目的独有卖点，获取市场认同。
7、户型构造合理，南北通透，景观优势显然
项目的户型设计空间感强，住户活动空间大，功能独立，开放空间与私密空间分别，项目座北向南，所以户型大多南北通透，采光优秀。兼之项目近海，住户将享受清新、干净的自然风，这在深圳是比较少见的一个优势。
8、“街坊式”会所，利于使用及自由交流
本项目规划为“街坊式”会所，便于人与人之间的交流及使用。同时，其“散布式”排布，不会因人流集中而喧杂，业主可在安静中品味文雅悠闲的生活。是本项目人本主义的又一体现。
9、花园式半地下车库，阳光车道，自然为本，体贴入微
本项目将园林绿化引入地下，采用地库上浮半层的设计手
法。在车库内建造春、夏、秋、冬等主题庭园；同时，重点塑造
进出阳光车道。进入车库如入花园，充分关怀住户感觉。将以人
为本的自然主义进行到底。
10、着名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理
项目由戴德梁行做物业管理顾问。在物管方面倍添信心。同时，小区智能化设备特别完善，使住户安心舒坦。同时，网络化管理平台，业主“一卡通”，以及家居化生活服务都有效地增加了项目的附加值。
11、发展商实力雄厚，房地产开发经验丰富
本项目的发展商——中建蛇口发展有限公司，有多年的房地产开发经验，开发物业遍布国内各大城市。曾成功开发的物业有：蛇口着名的标志性建筑之一，集写字楼、住宅、为一体的综合性物业——蛇口海景广场；锦隆花园；武汉三阳广场；上海浦东小区等，在深圳市享有较高的著名度。
（二）项目劣势剖析
由于各种客观原因，本项目也存在不足之处，详细有以下几点：
1、社区配套未成熟
周边社区配套未完善，目前已有的购物、饮食和娱乐设备散布零落且距观海台较远，住户平时购物、娱乐、饮食不方便。
2、人气未旺，居住氛围不浓
由于片区开发时间短，目前本项目周边已建成的住宅物业不多，项目周边邻近多为工地，片区内人气未旺，浓重的居住氛围尚未形成，容易给客户带来心理障碍，影响销售。
3、道路未通，公交落伍，乘车不便
虽然规划中有发达的交通路网，但实地检查发现，目前本项目
所在片区周边的道路全部都未开通，行车、行人均无法抵达。同时，项目周边一带公共交通建设落伍，进出市区特别不便。
4、同期新推楼盘多，市场竞争强烈
片区周边预计开售期周边的楼盘有长城后海小区、漾日湾畔、中海深圳湾花园、中海阳光棕榈园二期、南方玫瑰花园等，这些项目的发展商都是实力雄厚、品牌著名度高的地产强手；再加上深圳市今年新盘供给量显然增大，本项目必定见面对强烈的市场竞争。
5、周边紧邻尾盘多，大盘多，价钱竞争及品牌竞争压力大
周边目前在售的楼盘有创世纪滨海花园、西海湾花园、保利城、
青春家园等，其皆为尾盘，本项目必将面对它们降价竞争的压力