房地产专业市场调研方法doc.doc

市场调研一: 房地产市场调研的含义房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划, 拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说, 房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。调研目的 a) 对房地产市场进行研究与预测,把握市场方向(对公司)。 b) 了解竞争对手,做到知已知彼,方能百战不殆(对销售代表)。 c) 为公司拟订经营策略提供依据(对公司) 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提; b) 是销售稳定和提高的基础; c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法; d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三、市场调研的内容 1 .地段(地点、交通、环境等) 2 .公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等) 3 .基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等) 4 .建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等) 5 .面积与户型(面积与户型配比情况) 6 .周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等) 7 .价格(起价、均价、最高价) 8 .推广策略(现场促销方式、广告推广方式) 9 .销售情况(销售率等) 10 .付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等) 11 .客户群体(客户群体分布情况) 12 .楼盘优、劣势等四、调研方法 1 .网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集,了解楼盘的概况。 2 .电话调查法直接打电话到售楼处,电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。 3 .亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法: 1) 扮客户买房: 优点---- 可以从销售人员口中获得有效信息; 缺点---- 不够详细, 只能针对小范围了解数据, 如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行, 反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据: 优点---- 以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点----- 内容虽然详细,但不够真实,实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房: 同行也要买房, 抱着确实要买房的心态去踩盘( 切记: 态度一定要好) 你会收到意想不到的效果, 而且可以间隔性地去调研。优点----- 可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况,让售楼员感觉你是准客户时,你会得到楼盘的真实有效的信息五、房地产市调方法细分由于土地和房屋的“不动性”, 房地产市场调查也烙有很深的地域特征, 我们对房地产市场的切入,也习惯于依据地域形态,先由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)再由线、面(区域市场) 到体(宏观环境) ,然后再从体回复到面,从面回复到点和线,不断循环往复,融会贯通,才可真正把握,这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。下面,我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。(一)点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项: 第一项:是了解公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的。建设:鲁班奖、资金实力,技术水平监理:甲级资从而评估楼盘的资信度和品质目的,因为房地产投资建设是资金大,周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目,往往隐藏着较大的风险。第二项:是分析楼盘的地理位置。大的方向讲,就是分析(1 )楼盘的区域历史沿席(2 )区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等) (3 )了解区域交通状况(公交、地铁、高架、省市级公路、区县级公路等) (4) 区域公共配套设施(水、电、煤等市政配套; 公园、学校医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆,集贸市场,著名餐馆等生活配套)和人文环境等。小的方向讲,就是楼盘地块的大小形状,是临街地、角地还是袋地…所处位置,它的东西南北邻居是谁?进出道路如何? 目的:和其它商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。第三项:是分析产品: 这是楼盘市调的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积、产品类别与规划、建筑设计与外观,总建套数与房型、面积、格局配比、建筑用材、公共设施和施工进度…目的:分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。第四项:是剖析价格组合即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终依旧归结于价格组合的三方面。剖析价格组合并了解其运用策