体育公园建设项目可行性研究报告.docx

攀枝花市体育公园工程
可行性争辩报告
编制
某建筑设计攀枝花分公司
二○一○年十一月
攀枝花市体育公园工程
可行性争辩报告
工程名称：攀枝花市体育公园体育场馆
m2
25200
羽毛球场 26 片，网球场 5
片〔室内〕
2
商业
m2
34290
三
建筑占地面积
m2
1
体育场馆
m2
12600
2
商业
m2
9125
3
室外活动场地
m2
5510
4 个室外篮球场，4 个室外
网球场
三
建筑密度
%
33
四
容积率
m2
五
绿地率
%
30
六
停车位：
个
300
七
最多建筑层数
层
4
表 1-3 炳 M16-C/2022 地块综合经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
一
用地面积
m2
4800
二
建筑面积
m2
19198
三
建筑占地面积
m2
1253
四
建筑密度
%
27
五
容积率
m2
六
绿地率
%
七
停车位：
个
100
八
最高建筑高度
米
表 1-4 主要经济数据及评价指标
序号一
〔一〕
〔二〕
〔三〕
〔四〕
名称 单位
投资 万元
运动休闲区 万元
建安工程费 万元
室外工程费 万元工程建立其他费 万元预备费 万元
住宅一 万元
建安工程费 万元
室外工程费 万元工程建立其他费 万元预备费 万元
住宅二 万元
建安工程费 万元
室外工程费 万元工程建立其他费 万元预备费 万元
商铺 万元
建安工程费 万元
室外工程费 万元
数据
工程建立其他费 万元
预备费 万元
二
财务数据〔不考虑土地出让金〕
〔一〕
运动休闲区
投资回收期 年
--
投资利润率 %
--
投资利税率
% --
〔二〕
住宅一
投资回收期
年
投资利润率
%
投资利税率
%
〔三〕
住宅二
投资回收期
年
投资利润率
%
投资利税率
%
〔四〕
商铺
投资回收期
年
投资利润率
投资利税率
%
%
〔五〕
综合
投资回收期
年
投资利润率
%
投资利税率
%
结论与建议
结论
通过对该工程经营收入支出测算可以看出：
工程总投资约 5 亿元，依据本方案一般估量，业主实质需
要的投资约 1 亿元〔不含土地出让金〕。住宅局部销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元〔未考虑土地出让金和融资本钱〕。
本方案的优势在于住宅、商业局部盈利优势明显。但面临
着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。
本方案最大的缺乏在于公益设施建立后年亏损约为 287 万元，在今后长期的维护运营中无盈利工程支撑，业主从逐利角度动身， 公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行， 运动休闲中心的局部商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2 为宜，以保证公益设施的可持续运行。假设按此思路，那么全部设施建完后，假定租金为 30 元/，有 17290 M2 的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为 330 万，在此状况下，按一般投资者能够承受的回收期〔7 年左右〕计算，土地出让金大约为 136 万元/亩。
建议
〕本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保存约17000M2 的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但照旧面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，假设消灭较严峻的市场需求缺乏的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。
从供给应市民休闲消遣的场所来看，方案一〔 M11-C/2022 为接待中心〕在 M11-C/2022 地块设置了游泳池，对外开放场所较大， 而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2022 地块封闭，市民休闲消遣
场所大大削减。从这个角度看，也不推举使用本方案。