世联-写字楼项目的观点-写字楼研究-47.pptx

写字楼 – 世联观点
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版权声明
客
电梯：知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（，中区速度：，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装
公共走道：-2米，明确的导视系统，细节与品质感
洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调
甲级写字楼设计引导关键词
2. 关于产品
案例1：凤凰大厦
案例2：世界金融中心
案例3：金中环大厦
案例4：星河世纪
写字楼产品分享
3. 案例分享
案例一：凤凰大厦
1栋
纯高层写字楼
147-447m2
2栋
商务公寓
120-297m2
板式结构，通透、采光面大，生态健康、实用率高；
水景双大堂设计，商务公寓、写字楼客户分流;
外立面大胆利用斜线条处理，整体风格简约、现代;
城市中庭，达到写字楼与外界空间的和谐融合、过渡，同时为商业汇聚人流。
案例一：凤凰大厦
板式大开间设计，采光面宽；景观视野跨度大；
基础单位方正实用，利用率高；
双核心桶结构，核心桶北移，保证南向景观资源最大化；
柱未靠墙,外挑梁面积利用低
写字楼
板式商务公寓，产品类型独特；
面积大小适中，符合中心区中小企业需求
立柱靠墙，增加单位利用率
商务公寓
案例二：世界金融中心
外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，外立面俊朗挺拔，是深圳市目前设计风格同质性最小，昭示性最强的写字楼物业之一；
引入智能商务概念，配备全国首栋采用UACS（地下送风空调系统）电梯、空调、智能化系统全部采用原装进口设备；
引入五星级酒店设施及物管、装修，细处体现豪华酒店公寓，支撑高端公寓产品形象，融合甲级写字楼；
大堂高18m，但进深过小，商务使用过于局促，缺乏大气感。
A栋
甲级写字楼
2
B栋
酒店式公寓
39-50m2
C栋
酒店式公寓
39-50m2
案例二：世界金融中心
B座
A座
C座
N
动静分区设置单位空间，符合居住小户型的1房1庭需求；
，做成结构复式，实用率140%，实现小型商house的概念；
内廊酒店式走道，充分体现酒店式高档装修风格。
写字楼
1700m2标准层面积，设计方正；
尽管部分柱未靠墙设计，但由于柱位合理，立柱荷载由走道剪力墙分担，柱体积小，故不影响柱位周边办公空间使用；
走道隔墙设置为剪力墙，不便于大单位对走道空间的利用；
核心桶内未能集中设置洗手间，故低区单位的洗手间需占用办公空间。
酒店式公寓
案例三：金中环大厦
主楼（25-48层）
纯高层写字楼
100-470m2
主楼（8－24层）
商务公寓
90—130m2
附楼（7－15层）
酒店式公寓
60－80m2
商务公寓出入口
写字楼出入口
酒店式公寓出入口
主楼下设商务公寓，上设写字楼；
三种物业形态分设出入口，保证各种物业形态的使用相互不受干扰；
写字楼与商务公寓共享核心桶，通过电梯分区，自然形成独立的垂直交通。
写字楼标准平面图
商务公寓
案例三：金中环大厦
面积划分较合理
组合模数多，有利于组合销售
电梯昭示面较多
柱未靠墙,外挑梁面积利用低
洗手间外置于核心桶，降低实用率。
平面异形四角的使用率较低
立柱较多，且柱间距较小
商务公寓标准平面图
写字楼
案例四： 星河世纪A栋
6-15层
商务公寓
100-470m2
16-39层
写字楼
100-470m2
写字楼、
写字楼与商务公寓相同平面布局和产权划分；
小面积单位划分，扩大客户层面；
空中花园，生态健康，增加卖点；
立柱数量及最小8m的柱间距合理；
写字楼部分洗手间位置集中，但数量过少，公寓未考虑设置公共洗手间，不利于公寓使用功能的转化；
一字型电梯昭示性面小，较难符合商务需求。
商务公寓
客户目标 Objectives >
写字楼的前期顾问服务
世联对于写字楼项目的研究思路
经济大势判断
项目价值解析
项目属性
界定
市场可行性判断
市场前景判断
目标客户判断
项目定位
发展战略
相同属性项目
成功因素借鉴
中心区研究
写字楼研究
可行的物业
发展建议
项目经济
测算
物业产品方案
物业布局方案
项目开发计划
4. 世联服务
世联对于写字楼项目的服务内容
项目定位与发展战略确定；
启动区定位与物业发展建议；
商业资源获取与整合；