[房屋买卖合同纠纷种类及处理方法] 房屋买卖合同纠纷案.docx

[房屋买卖合同纠纷种类及处理方法] 房屋买卖合同纠纷案
　　在一些房屋买卖中，签订合同的主体合法，双方对合同本身无异议，而在实际履行中往往发生纠纷，主要种类如下：
　　1、因房屋或房款的交付发生纠纷。
　　在一般的房屋买卖合同造成的一房二卖。这种情况多是房屋的产权人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利，或者是卖房方是法人单位，法定代表人和具体工作人员工作上联系有失误，重复卖房所致。比如一家要卖房，夫妻或父子同时在外答应或与人签订了卖房合同，甚至交付了定金。在这种情况下应该考虑以下因素：
　　A、首先应该审查一房二卖一方与他人达成协议的人谁是真正的产权人或者谁真正能够代表产权人，如果二人的地位不同，那么应该认定产权人、有权代表人所签订的协议有效，非产权人或非法定代表人所签订的可以撤销。
　　B、如果出卖人均为产权人或有权代表人在同等条件下可以在买房人之间达成谅解，由买房人协商由谁自愿放弃购买权。但放弃的一方有权要求出卖方承担违约责任。如果条件不同，可以由出卖方进行选择，根据卖房获利情况决定，但要承担对另一方违约的责任。
　　(2)由于卖房方的故意造成的一房二卖。有些一房二卖是卖房人的故意所为，但由于这种故意产生的时间不同，故意的内容不同，也应该区别对待。
　　A、仅仅是一般违反合同法的故意。在卖房人仅仅是违反合同法的规定，出于违约的心理时，应审查一房二卖合同签订的时间和合同履行的状况。大多时候出现一房二卖，是由于房主出于某种利益的考虑，或者是后买者出的价格高，或者是后买者是房主的同志、朋友、亲戚、邻居、战友等。如果二合同都处于未实际履行阶段，且不能在买房人之间进行调解或和解，可以按照“诚实信用”原则，以时间先后确定哪个合同应该履行。但后一个合同的买方可以保留违约的追诉的权利。
　　B、卖房人出于占有他人财物的故意，情节严重的构成诈骗。出卖人在收取了他卖房款后，又以占有他人的财物为目的与第二人或者是第三人签订合同，意在骗取他人购房款或者定金，数额较大的构成诈骗的犯罪，应以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告，法院也应该对这类案件进行移送。
　　(3)如何处理已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖中，如果都没有办理产权转移应该如前所述去处理。如果有的已经办理了产权转移登记，即已经办了产权证照，那么，就不能简单地以签订合同的时间顺序去确定支持谁了。因为证照的办理具有产权转移的公示作用，一般情况下法院在这种房屋买卖民事案件的审理中不能用判决的方式去变更所有权。而应该认定该买卖关系已经成立，而没有办理产权证照的只能按照违约处理。由违约方承担双倍返还定金或者赔偿损失。当然，如果房产证照是违法地通过私人办理的，没有经过正常的办照程序，利害关系人可以首先向房产管理部门提出申请，申请房产部门撤销错误发放的证照，如果行政机关不撤销或者是不作为，当事人可以向法院起诉。
　　因房屋质量问题发生纠纷的处理
　　1、因一般质量问题发生纠纷的如果属于保修期内的质量问题，应该判决房屋出卖单位对确实存在的质量问题进行修理或者对应予修理的部位进行鉴定，评估出修理价格判决房屋出卖者给付买房者相应的价款，由购房者自行雇请他人修理。对于已经超过保修期的一般质量问题，房屋出卖者不再承担修理义务。如果购房者向物业交纳了房屋修理费用，