河南杞县万豪温泉花园行销思路提案 131PPT.ppt

杞县万豪温泉花园行销思路提案

市场板块
行销板块
提案板块
视觉表现
市场板块
理性看市场/积极看项目……
市场研究内容：
一、杞县房地产市场状况
杞县概况
二、竞争个案分析
三、
购房客户以杞县本地居民为主
杞县购房客户主要以本地行政单位公务人员、企事业领导、个体商户、私营业主以及乡镇子女上学购房，青年婚房较高收入者为主；少量在杞县做生意者也存在购房行为。
整体市场现状六
挑灯观点：
杞县房地产发展迅速步入起步阶段，投放与需求持续加大，近几年来，杞县房地产发展较快，外地开发公司和代理公司相继进入杞县市场，整体操盘水平逐渐提高，市场竞争关系明显；加上投放量的加大，促使各项目在户型面积控制，立面创新，景观规划，产品附加值，广告宣传、后期物业等综合品质方面必须全面提升；
因此，对开发商以及代理公司的操盘也提出了更高的要求。
二、竞争在售个案分析
新时代商业港
开发商：河南杞祥房地产开发有限公司
规模：新时代商业港由三个单元的电梯小高层和多层住宅环绕在商业裙楼之上，住宅220套，面积从118——129㎡，商业体系17100㎡。
均价：1775元/㎡
优惠：一次性2%
销售情况：项目住宅去化基本接近尾声，所剩房源不多，去化率85%
分析：该项目是住宅环绕的商业裙楼，其中住宅220套，面积从118——129㎡，商业体量17100㎡，该项目的住宅销售依靠优越的地理位置和强大的商业体系支撑，但目前房源去化基本接近尾声，所以对我们的项目威胁不大.
碧水蓝城
开发商：开封富苑房地产开发有限公司
项目地址：西环路与106国道交汇处
现状：项目目前销售一期，四栋电梯小高层（七层半），——130㎡，两房只有三套，项目一楼送20㎡花园，顶层全部为复式结构
均价：1717元/㎡（一楼送花园，从而抬高了均价）
优惠：约一万元/套
销售情况：项目全部为带电梯多层，客户对此产生一定抗性较大，所以在去化上阻力较大，去化率接近40%。
分析：本项目全部为电梯多层，目前县城对于电梯房的接受度不高，所以此项目去化难度相对较大，该项目绿化率达到41%，一楼送花园， 22-28米的超大楼间距和五证齐全，也是项目的较大卖点。
豫森首府
开发商：河南豫森房地产开发有限公司
项目地址：金城大道与106交叉口路西
现状：项目由15栋多层和4栋电梯小高层组成，社区配套齐全，沿街商铺，面积从89——172㎡，目前项目由于五证不齐全，处于排号阶段
均价：1655元/㎡
优惠：一次性1%
销售情况：目前该项目五证不齐全，无法进行销售，但是目前处于排号阶段，在销售上，运用销售策略，控制去化
分析：该项目是新建的住宅项目，地段优势明显，社区配套齐全，建筑规划及立面、景观等均好，宣传推广力度较大，均价相对不高，专业的代理公司介入，将是我们项目最有利的竞争对手。
星城湾
开发商：江苏东方土地开发公司
项目地址：西工业路、开杞路、经一路交叉口
物业类型：多层
现状：项目目前一期销售基本接近尾声，5号楼剩余少量房源，项目二期预计明年开盘，届时将会推出50㎡一室一厅，70——80㎡两室一厅，项目由于地理位置相对偏远，价格相对略低
均价：1426元/㎡
优惠：目前二期5000抵一万
分析：该项目社区规划基本无太大亮点，地段位置偏远，所以项目价位略低，一期销售基本完成，二期排号已经开始，项目还拥有三期，从价格上，对我们的项目存在一定威胁
目前杞县房地产已经开始逐渐步入成熟阶段，基本保持平稳趋势，客户接受无过多抗性，意向主要表现在价格，环境、交通、户型等方面。
从户型结构上看，110-129宜居三房为市场主力户型，70-90平方的两房，105-115平方的精简三房投放较少，是我们项目的绝佳机会点。
另外项目可通过立面创新，户型配比，面积控制、温泉，社区监控系统，可视对讲以及景观规划亮点等产品力附加值上多做文章，并通过推广包装形象的高度塑造以及售卖策略等后期运作，全方位阐述项目品质，使我们项目区别并高于其他项目。
挑灯观点：
三、项目论证
总占地：（约40亩）
建筑形态初定为7层带电梯房
内部配套：会所、幼儿园、地下室
初步规划有1200米温泉、800米深矿泉水。
项目基本情况
基本情况：
本案占地约40亩，在规模上与其他在售项目相近；地块较方正待拆迁，为长方形刀把形状；地段、交通较好，周边配套齐全。
项目现有的核心竞争力：
周边生活配套齐全；
交通方便；
教育资源丰富；
拆迁工作待进行，不能即时动工；
地块狭长，景观难出效果；
开发商无品牌号召；
客户对电梯房抗性较大；
项目现状突出的劣势：
通过以上分析，我们认为：
本项目区位优势明