关于完善集体建设用地流转市场配置的法律思考.doc

关于完善集体建立用地流转市场配置的法律考虑
　　内容摘要:十七届三中全会为集体建立用地入市流转提供了政策导向,但鉴于现行法律制度上的障碍和流转配套机制的缺失,集体建立用地入市仍是困难重重。文章指出,应对相关的法律制度进展修重的桎梏。另外,根据我国?担保法?第三十四条、?物权法?第一百八十三条和第一百八十四条的规定,我国农地使用权除“四荒〞土地使用权外不得抵押,宅基地使用权除与乡(镇)、村企业的厂房等建筑物同时抵押外,不得单独抵押。对集体建立用地抵押权的限制,使土地自身的融资功能难以发挥作用,必然使人对集体建立用地的开发和利用产生顾虑,并影响其进入市场流转。现行法律的规定限制了集体土地所有权的完全性,应在立法上对农村土地所有权的不完全性进展修正,完好其权能,真正地实现等保护。构建外部流转机制(一)完善国家宏观调控下集体建立用地入市的前置程序农民集体建立用地使用权直接实行市场化配置绝不是单纯的民事财产的市场交易,而是关系到社会的公共利益,其间国家的宏观调控必不可少。主张在公共利益的范围以外的建立用地国家不再征收,而是允许集体建立用地使用权直接入市,这只是说该建立用地的使用目的不是直接为了公共利益,但并不意味着集体建立土地使用权的入市本身与公共利益无关。农民集体建立用地使用权入市的本身是直接关系公共利益的,它关系到耕地的保护,关系安,关系国民经济的可持续开展。特别是在我国人多地少、耕地后备资源严重缺乏、人地矛盾非常突出,耕地保护形势日益严峻的趋势下,农民集体建立用地使用权的入市问题首先是关系公共利益的重大问题,不能因为农民集体享有土地所有权,就认为政府就不能对其土地使用权的流转予以必要的限制。在国家垄断土地市场,对土地征用实行严格审批的制度下,乱占耕地、滥用土地的问题也非常严重,经屡次专项治理,尚难抑制耕地锐减的势头,假设在国家允许农民集体建立用地直接入市的同时,取消国家的审批制度,听任农民集体建立地使用权直接入市,就会助长乱占滥用土地的行为,造成耕地锐减和经济过热,损害国民经济的可持续开展,损害城市和乡村社会的协调开展。
　　因此,应采取国家宏观调控下的允许农民集体建立用地使用权直接入市的制度,即对农民集体建立用地使用权的流转规定严格的入市条件,对其交易价格、流转量、用地目的等方面的合理性进展审查,以政府指导价格为基准对其交易作出批准与否的决定,对于价格投机、大量持地待赚的,或者交易明显损害集体成员利益的,或者用地目的有损公共利益,或造成宏观经济秩序不利影响的集体建立用地使用权流转不予批准,这样才能较为有效地进展市场管理,实现节约土地、严格保护耕地和进展宏观调控的目的。(二)建立完善的集体建立用地交易市场及配套中介机构集体建立用地入市,交易市场的建立必不可少。可借鉴国有土地市场建立的经历,将集体建立用地使用权流转市场分为一级市场(首次流转市场)与二级市场(再次流转市场)。一级市场是指土地所有者与使用者之间的流转市场,是集体土地所有者将集体建立用地使用权让于土地使用者而形成的市场,可以采用出让、租赁、作价入股等流转形式;二级市场是土地使用者与土地使用者之间的流转市场,是指依法有偿获得集体建立用地使用权的单位或个人将余期的土地使用权进展转让、出租或抵押的行为,可采用转让、出租