公寓营销策略.docx

业务营销策略 一、项目SWOT分析
Strength 优势
大型绿地旁的公园生活
坐落于上海西区最大的公园旁，与130000M2绿地仅一路之隔，也 是目前唯一与新虹桥中心花园为邻的个案。
涉外办公区的区域形象
项目位于虹桥开发区中上海血液中心与本案近在咫尺，不但阻碍本案采光日 照，更可能会在购房者中产生消极阻碍。
本案南面是上海的要紧交通干道虹桥路，六车道的虹桥路车流量相 对依旧较密集的，而我们基地南侧的血液中心正好形成了天然的屏障， 能专门好的替我们小区阻挡灰尘和噪音。此外我们严格按照相关的法规 施工，保证基地最南侧底层住户的采光和日照。
基地形状的局限性
由于基地位于新虹桥公园东南侧，整个地块呈长条型格局，这将导 致在房型规划时朝向和景观难以兼顾，同时也导致了本案直面公园的户 型仅有少数。
本案位于虹桥中心绿地旁唯一的物业，在规划设计时差不多充分考 虑到了之一最大的优势，在保证南面朝向的同时又最大限度的享受到公 园的景致。而且，新虹桥中心公园与本案仅一街之隔，业主能够在茶余 饭后到那个免费的公园去亲自体验浓浓的绿意。
基地的不完整性
本案基地中的保留建筑“金棕榈”，不但阻碍了本案的地块完整性， 亦会对部分购房者产生一定的噪音阻碍。
金棕榈目前差不多改变了其原先的夜总会的经营模式，换作国际知 名公司的写字楼，而且我们是一座全封闭的纯住宅物业，对我们小区内 业主的今后生活可不能造成任何的阻碍，
项目周边区域竞争的竞争压力
项目周边竞争个案较多，类似于在上海比较知名的古北二期规划， 对本项目的销售带来一定的竞争压力。
目前古北二期的整体规划以及知名地产商的介入，在市场上形成了 一定的热点，然而我们作为紧邻整个虹桥开发区唯一一块大型绿地的如 此一个独特的优势，是古北二期以及其它个案所无法比拟和望尘莫及 的，相信结合本案在建筑规划，景观设计，建材装修的配备方面的国际 化定位，一定能制造出新的市场热点。
高档客源的有限性
作为上海国际级豪华住宅项目，它所针对的客源客层具有一定的局 限性，相关于一般住宅较少，因此会对本案销售造成一定的压力。
好的东西自然会有人来买，而且本案作为虹桥地区唯一的大型绿地
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旁的住宅，稀有性不言而喻，众所周知像本案如此市中心的土地差不多 越来越少，差不多是卖掉一套少一套了。
郊区不墅类高档住宅关于市区高档住宅的分流
由于目前松江、青浦、闵行、浦东等地区大量不墅住宅的兴起，吸 引了相当一部分高档住宅的客户，从而对市中心项目的客源造成一定的 分流。
不墅的客源相关于市中心传统豪宅来讲依旧有本质区不的，两者的 居住理念和居住品质也是完全不同的，市中心豪宅的希缺性和不可替代 的气质是郊区不墅所达不到的。
新开发高档住宅聚居区对本案的威胁
由于淮海路、世纪公园、北外滩等新兴开发的高档住宅区的崛起， 必定会分流一部分的高层客源，对本案造成一定威胁。
事实上本案所处的古北地块，也是上海传统的高档住宅聚居区，本 案既置身如此一个高品质的区域内，又专门好的通过130000M2的绿地 与其区隔，是建筑都市豪宅的最佳位置。
三、营销总精神
唯一等于无价
沙哈大饭店：欧洲十大传奇饭店之一，从多瑙河之都优美、斯文的沙龙 闻名。
“我们不是宫廷式饭店，而是名门气派，沙龙格调的饭店，私人趣味、 美艺环境，差不多上我们的传统。连锁饭店哪里都有，但沙哈只有一家，
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也不靠折价来拉客人，来沙哈的人是可不能考虑钞票的！” 一一第四代 “沙哈夫人”
同样的豪宅一样在上海哪里都有，然而在虹桥CBD地区紧邻130000M2 的豪宅在上海仅我们一家，稀有性和尊贵性不言而喻，唯一的住宅等同 于无价的住宅，可遇而不可求。
1） 过参选并获得地产界大奖，如：人居经典奖、优秀房型奖等，来丰 富和提升本项目的市场口碑，给予客户专门荣耀感。
2） 过形象代言人这一方式来起到锦上添花的效果。
3） 利用虹桥CBD区域黄金价值，制造更高附加价值。
4） 抓住本项目地块特定的稀有性质，连续新虹桥中央花园绿意，将本 项目打造成地标性产品，以期吸引更多购房者的关注。
5） 延伸古北地区性的涉外人文环境，塑造新的区域热点。
6） 高起点高标准的打造新人文居住环境，引导都市贵族的回归，从而 制造产品价值和优秀业绩。
7） 考虑安顺公司的连续经营，塑造安顺品牌形象，使其成为上海极品 住宅项目的首席代言，为安顺以后的项目进展预留足够的进展空间。
四、营销切入点
综合上述的客户需求分析，再结合个案规划和远景分析，为了拉大 产品在区域市场的差异化，使产品能在周边市场中优势突显，同时考虑 面向全市以及境外客户，选择如下的产品营销切入点：
（1）花园住宅
130000平方米