2011年3月长沙锦泰·东环国际整体营销执行方案.pdf

•谨呈:长沙雨花城建开发有限公司
长沙置业通投资咨询有限公司
2011-3
本报告的技术思路
第一部分市场及项目分析
第二部分竞品项目分析
第三部分营销目标及分解
第四部分营销策略
第五部分销售执行
第六部分宣传推广策略
Content
第一部分市场及项目分析
宏观分析
1 市场分析
长沙房地产市场
2 项目分析城市建设
市场小结
3 USP核心卖点及问题
宏观经济——形势解读
“流动性充足”突显成社会问题。
一、为刺激经济增长,各国采取宽松货币政策:
国际形势 1)、减息、降低存准率,大肆放贷
2)、加大财政投入,进行基础设施建设
金融
危机二、美国实施QE1\QE2量化宽松货币政策,向全球输送通胀。
爆发
一、采取宽松货币政策,提出4万亿财政投入,刺激增长
国内形势
二、%,%,促进消费
当前经济形势:
1、国际游资纷纷涌入中国。中国经济率先复苏,人民币升值压力激增。
2、未来消费预期不为投资者看好。纷纷将手头长期储蓄转变为活期储蓄或者购买投资产品。宽松货
币政策导致国内M0增幅上涨较快,,环比去年12月,增长30%。
宏观经济——央行措施
央行“三率”齐下,短期内难解当前通胀形势。
近四年人民币汇率走势图人民币兑美元央行货币政策变化
人民币兑美元3个月NDF


2010年至今存准率、利率调整:


7 存准率 5年上贷款利率


日期幅度日期幅度

2010— 16% ————
————
0 8 . 1 .5 0 8 . 2 .5 0 8 . 3 .5 0 8 . 4 .5 0 8 . 5 .5 0 8 . 6 .5 0 8 . 7 .5 0 8 . .5 0 8 . 9 .5 0 9 . 1 .5 0 9 . 2 .5 0 9 . 3 .5 0 9 . 4 .5 0 9 . 5 .5 0 9 . 6 .5 0 9 . 7 .5 0 9 . 8 .5 0 9 . .5 1 0 . .5 1 0 . 2 .5 1 0 . 3 .5 1 0 . 4 .5 1 0 . 5 .5 1 0 . 6 .5 1 0 . 7 .5 1 0 . 8 .5 1 0 . 9 .5 1 . .5
0 8 . 1 .5 0 8 . 1 .5 0 8 . 1 2 .5 0 9 . 1 .5 0 9 . 1 .5 0 9 . 1 2 .5 1 0 . .5 1 0 . .5 1 0 . 2 .5 ————
人民币升值面临较大的升值压力。
————
货币供应量环比增幅走势 M1 M2
7% ————
5%

3% %

1%
2011- % 2011- %
-1%
-%
-3%
3 4 5 6 7 8 9 3 4 5 6 7 8 9 由宽松向紧缩变化,信贷额度预计环
M2总量略增,M1总量下降,M0的上涨幅度较快,。
众纷纷将长期储蓄变活期储蓄,用于投资保值。
利率、存准率调整将呈常态化。
经济形势——投资影响
保值增值压力下,首选房产投资。
二套房五成首付+ 、二套房:六成首付+:
首套房贷款首付三成以上。首套房首付三成,取消折扣。
二套房照原政策限购三套房。
限购令全国执行。

年前限购令实施期间,大蒜等大宗农副产品价格拉升,股票市场的小幅拉高,艺术品市场的活跃。这
些现象以表明投资者的转投路线。为什么投资者年末最终选择回归了房地产市场,再次炒热楼市?
1、大宗农副产品受国家调控更严,投资回报率更低。
2、股票市场遭遇资本巨鳄的阻击,风险较高。
3、艺术品市场见效慢,成本高,市场容量小。
因此,除开农副产品国家明令禁止投资者介入外,其他投资市场对投资者来说不是高风险,就是低回
报。房地产市场的民生用途,导致该行业成为零风险、较高回报的行业。
国八条出台降低投资回报率后,投资者需要重新