土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法.pdf

土地增值税扣除项目
中华人民共和国土地增值税暂行条例:
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或
土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额
50％的部分，税率为 30％，速算扣除数为 0；（2）增值额超过扣除项目金额
50％，未超过扣除项目金额 100％的部分，税率为 40％，速算扣除数为 5％；
（3）增值额超过扣除项目金额 100％，未超过扣除项目金额 200％的部分，税
率为 50％，速算扣除数为 15％；（4）增值额超过扣除项目金额 200％的部分，
税率为 60％，速算扣除数为 35％。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房
屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手
续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑
安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利
息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条
及其实施细则规定： 纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提
供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的 5％以内计算扣
除，否则按上述第（1）和（2）项合计的 10％以内计算扣除；（4）转让房地产
有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（ 5）其他扣
除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以
按 20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗
漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，
然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进
行计算。

举例如下：某房地产公司开发 100 栋花园别墅，其中 80 栋出售，10 栋出租，
10 栋待售。每栋地价 万元，登记、过户手续费 万元，开发成本包括土
地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元，贷款支付
利息 万元（能提供银行证明）。每栋售价 180 万元，营业税率 5％，城建税税率 5％，教育费附加征收率