湖州市区物业服务收费管理实施办法.doc

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市区物业效劳收费管理实施方法〔试行〕
湖发改商价〔2012〕168号
市开展和改革委员会 市住房和城乡建立局关于印发
"市区物业效劳收费管理实施方法〔试行〕"的市价格主管部门申报前期物业效劳费收费标准，由价格主管部门的本钱调查机构实施本钱测算，经市价格主管部门和物业管理主管部门同意前方可实施招标或与物业效劳企业协议确定具体收费标准，未经确认的，不得突破一级收费标准。
第十一条 按照第十条规定开发建立单位向价格主管部门申报物业效劳收费时，应于实施招标或与物业效劳企业协议确定具体收费标准30日前向价格主管部门提交如下资料：
〔一〕工商行政管理机关核发的"企业法人营业执照"；
〔二〕物业效劳收费申请报告；
〔三〕住宅小区物业管理的具体实施方案〔小区建筑面积和配套设施概况、效劳容和效劳等级标准等〕；
〔四〕物业效劳本钱测算资料；
〔五〕价格主管部门认为需要提交的其他资料。
第十二条 规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，后期工程的前期物业效劳收费标准经当地价格主管部门和物业管理主管部门确认后可作适当调整：
〔一〕小区实行分期开发，可实行独立管理；
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〔二〕后期工程与首期工程预售〔销售〕时间间隔超过三年；
〔三〕未与物业买受人约定收费标准。
第十三条 经济适用住房、廉租住房、政府投资建立运营的公共租赁住房等保障性住房的前期物业效劳收费，按照有关政策规定执行。
第十四条 实行市场调节价的物业效劳收费，业主委员会成立前，由开发建立单位或物业效劳企业与物业买受人在前期物业效劳合同中约定执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业效劳企业在物业效劳合同中约定执行。
各级价格、物业管理主管部门应加强对实行市场调节价的物业效劳收费行为的引导与规。
第十五条 业主委员会〔或开发建立单位〕与物业效劳企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用。
包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业效劳企业享有或者承担的物业效劳计费方式。
酬金制是指业主向物业效劳企业预交物业效劳费用，物业效劳企业在预收的物业效劳资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。
第十六条 实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业效劳企业不得将其用于物业效劳合同约定以外的支出。
物业效劳企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业效劳资金的收支情况，承受业主和业主委员会的监视。
业主或业主大会对公布的物业效劳资金的收支情况提出质询时，物业效劳企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进展审计。
第十七条 实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业效劳企业的利润。
实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业效劳企业的酬金。
第十八条 前期物业效劳期间，共用电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊方法由业主或开发建立单位与物业效劳企业在物业效劳合同中约定。
物业效劳企业可以在前期物业效劳合同中约定预收不超过12个月的共用能消耗，其预收标准、分摊方法应当公开、合理，并单独建帐，定期公布费用结算情况；未作约定的，不得预收。
第十九条 物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用，按照"市中心城市物业专项维修资金管理实施细则"规定执行。
第二十条 物业效劳费可以预收，具体由物业效劳企业按照与业主签订的"前期物业效劳合同"或与业主委员会签订的"物业效劳合同"所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
第二十一条 物业效劳费自房屋交付使用、购房者〔业主〕领取钥匙次月起计收。
纳入物业管理围的已竣工但尚未出售，或者因开发建立单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业效劳费由开发建立单位全额交纳。
第二十二条 物业效劳费按房屋〔除自行车库外〕所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以房屋销售合同的建筑面积为准。
地上汽车库〔独立车库〕的物业效劳费按建筑面积，参照普通多层住宅相应标准计收；地下汽车停车位〔库〕的物业效劳费按个计收。
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第二十三条 住宅小区规划配套的教育、养老、医疗卫生、社区效劳等公益性配套设施的物业效劳收费，按不高于所在小区住宅物业效劳收费标