2011年10月长沙新长海中心整合推广策略汇报案.ppt

思想决定出路
新长海中心整合推广策略汇报案
—长沙木马传奇机构—

从本案的宗地属性出发。
本案地块的特殊性在于其“工业用地”的土地性质;
从供地政策、产权形式、土地用途、市场条件、投资准入均受限于一系列的“游戏规则”。
毋庸置疑,本案面对的客户群体将有别于常规市场上的商业写字楼项目,注定了本案的推广策略、上客渠道与商业写字楼存在较大差异。
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从项目利润最大化的角度出发,我们曾做出过这样一个假设:
假如,我们的写字楼去除了“工业用地”这些条条框框的枷锁,凭借我们的地段、政策环境和自身硬件素质的内外部优势,以及新长海广场整个项目的区域影响力和品牌聚合力,作为星沙未来中心第一座具有国际视野的高端写字楼。我们的写字楼完全不愁卖,并完全有理由去实现8000元甚至更高的销售溢价;
事实上,面对突破工业地块价格差这一核心瓶颈,
我们的选择和策略:在形象推广上,脱离一切与工业地产的负面关联;
从推广调性上商业写字楼的形象面市,不仅有利于项目高价的实现,
更是基于项目庞大商业招商销售体量、以及维护于保持其他业态高形
象调性的的通盘考虑。
由于写字楼和商业业态、住宅产品存在整体形象上相互影响的作用。
我们赋予写字楼项目一定高度的形象调性,不仅能够有利于对写字楼
客户制造期望,在一定程度上,也更有利于助推其他业态实现销售促进。
正是从这个大策略、大方向、大目标出发,
我们认为,无论是写字楼还是新长海广场项目都必须面对整个长沙市场,向城市对顶级的写字楼看齐。
Part 1 市场情报概括
-长沙市写字楼分布格局:
长沙写字楼主要分布在:五一路商务区、芙蓉路商务区、韶山路商务区、火车站点片,呈“三线一点”分布。
随城市高速发展,城市中心多极化发展趋势日益明显。城市大型高端综合体,变革长沙写字楼分布格局:
●以北辰三角洲、开福万达广场、保利国际广场、华远·华中心为代表中心滨江黄金线日臻成形,
●以运达、万家城为代表的武广区域性商务中心区;
●以标志HOPSCA、德思勤城市广场为代表的南城区域性商务中心区;
●新长海广场等综合体组成的星沙区商务中心;