四川北路地块可行性研究报告.doc

虹口区四川北路81号地块
可行性研究报告
目录
第一章项目概况 1
第二章市场分析 2
开发设想 5
开发进度 9
投资估算 10
初步结论及建议 12
附件:
项目总平面图
项目竞争楼盘汇总表
商业售价定位表
竞争楼盘位置图
第一章项目概况

虹口区四川北路81号地块主要由两个部分组成,即占地约10亩的上海市虹口区第二工人俱乐部(以下简称二俱)和占地约30亩的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划,二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。

该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积27700平方米,,地块沿四川北路长约110米,沿东宝兴路长约240米。地块中除有第二工人俱乐部、企业2家及1所小学外,其余为约800户居民,大部分属于危棚简屋。
该地块位于虹口区中南部,周边交通便捷,南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向,此外,地块西侧为轨道交通明珠线,且东宝兴路站即在地块西侧50米处,周围公交线路有轻轨明珠线、18路、21路、101路、47路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路,商业设施齐备,地块南侧约100米处将规划虹口区大型公共绿地。地块1公里范围内分布有:福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等,周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。
第二章市场分析

今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头,据上海市房地产交易中心统计,今年上半年,%,内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去年同期的1::,供求关系的开始转变,出现供不应求的局面。
表1. 2001年1-6月上海市房地产市场数据汇总
2001年1-6月
2000年1-6月
同比增长
房地产开发投资额
2445258万元
1986468
%
内销商品房土地出让面积
209785
2173072
-%
可建建筑面积
515272
4114188
-%
商品房新开工面积
9089660
7876680
%
商品房竣工面积
4298042
3095774
%
已登记商品房预售面积
7730990
6120268
%
已登记的存量房买卖面积
6190892
3130836
%
根据中房上海指数办公室2001年5月份调查,上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。5月份中房上海综合指数为730点,比2000年5月上涨12%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘数量,在近两个月已恢复去年水平,而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域,房价稳中趋升将成为市场主要倾向。
随着本市房地产运作不断深化,在发展商不断创新开发理念和全面提高居住质量的推动下,上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。有关人士预测,上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。

虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区域呈狭长状,与杨浦、宝山、闸北和黄浦相临,隔江相望浦东新区,可谓地理位置优越。区域内贯穿高架、轻轨,交通便利。凭借浓厚的历史底蕴,优越的地理位置,以及四川北路商业街的兴旺,一直以来在北部居民心目中,虹口区是理想的居住地,尤其是宝山、闸北以及杨浦的居民。
根据统计数据,2001年一季度虹口区平均成交价为4281元/平方米,较上季度大涨395元/平米。
本项目位于虹口传统的房产热点区域四川路沿线,该区域以虹口公园、四川北路为中心,向外辐射至欧阳路、同心路、水电路、大连路。因文化、商业基础较好,一直以来都是投资开发的热点区域,近期,借助四川路成熟的商业和轻轨的开通,该区域楼盘的价位和品质"更上一层楼",房价顺势上涨至4500-6000元/平方米。附近楼盘有精武大厦、荣欣大厦、虹叶花苑等,一般楼盘定位于中高档。
周边未来几年内竞争项目将主要来自与该地块南部500米处大型公共绿地周边的项目,据从虹口区计委处获悉,该绿地周边将由上海明佳房产开发一25万平米的住宅小区,而且合同谈判也基本完成。预计明佳房产会在此建造豪宅社区,预期销售均价会在7000元/平米以上,该项目因大环境优于本地块,未来将是本地块最具竞争的项目。

精武大厦
该项目位于东宝兴路已北,四川北路以东,近四川路,规划为一幢24层高层,总建筑面积25000平米,其中1
—9楼为商业裙房,9—24层为住宅,房型:、