深圳龙岗房地产项目投资分析报告word修订稿.docx

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深圳龙岗房地产项目投资分析报告word
深圳龙岗
目 录
第一章：项目背景
第二章：项目投资势，调整经营策略，调整布局和力度。一定要把保证资金链的安全作为第一要务。对现金流量要进行重新测算，对新的投资一定要松动。”这是某市房地产行业协会副会长王述正给开发商提出的警示，却也有迹象成为2006年尾所有集会中的隐性主题。
REITs、海外引资、外资直接开发开始被越来越多的人谈论，摩根大通、HI(德国国际房地产投资银行)渐渐成为论坛新星。在这样的转换中，开发商们正努力从房地产金融市场中找寻保障资金链安全的方法，通过发展战略和营销策略的调整来克服危机的出路。
6：市民心态　置业关外成主流
在2005年深圳地产的主战场就已经完成了向关外的转移。2006年，关外的开发将进一步加速，宝安中心区、龙华、龙岗中心城、布吉将成为绝对的热点。从2006年起，关外将建成一批代表深圳的作品，如欲做深圳名片的尖冈山、顶级豪宅观澜高尔夫、等。
与此同时，消费者的置业心理也在发生变化。2006年，由于关内中低价位产品的供应不足，二手购房队伍也将壮大。一些较为“年轻的”二手房，将成为这些人首次置业的首选。而关外居住的浪潮也将在2006年真正到来，这不仅仅因为关外房价的相对优势，也在于关外的楼盘素质的提升，成为更适合人居的家园。随着城市化进程的推进和关外交通、治安环境的改善，在2006年关外将成为越来越多的人主动的置业选择。
二、龙岗房地产发展及前景预测
1、龙岗区房地产经历的几个发展阶段
龙岗区房地产市场的发展大致经历了三个阶段：起步阶段、治理调整阶段和快速发展阶段。原宝安县时期多属于自建自用性质的房地产开发，不能称为真正意义上的房地产开发，只能算房地产市场的起步阶段。新区成立至“购房入户”政策实施，为房地产市场的治理调整阶段。在这一阶段，开展了土地清查工作，进行了历史用地遗留问题处理，并通过带资开发、政策优惠等多种形式启动龙岗区房地产市场，完善市政配套设施，改善投资环境，为龙岗房地产市场的快速发展打下了坚实的基础。以“购房入户”政策出台为标志，龙岗区房地产市场进入了快速发展时期，迅速形成了以布吉和区中心城为核心的两大中心区域。
2、龙岗区房地产市场发展现状
龙岗区住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度，特区外置业已渐特区外置业已渐成主流，龙岗占全市的比例均接近20％。2005年1～6月住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落。
龙岗区房价增长明显较快。2005年1～6月，龙岗区均价元/平方米，同比增长%。龙岗区住宅价格上涨的主要原因在于龙岗区城市化进程的加速，房地产需求明显旺盛，而特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移，同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移，这些因素促使了龙岗区房价的增长。
2005年龙岗区上半年住宅销售8841套，销售建筑面积82万平方米，销售金额38亿元，均价（建筑面积）4736元。
3、城中村改造现状
2004年10月，深圳市政府发布了《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》和《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》，提出用3--5年时间，全面完成全市的违法建筑查处整治和城中村改造 的任务。
2004年，龙岗区按照“综合整治、穿衣戴帽、拆除重建”等发改造模式，对38个旧村镇实施了改造，进展顺利，其龙岗街道第二工业区万鑫商业城正在抓紧第二期工程的改造建设，布吉街道旧办公楼、布吉南片区宝丽路润泽花园等项目已经开始施工，布吉圣力旧厂房改造、罗岗二期等项目已基本完成了拆迁谈判工作。同时，龙岗区在旧村镇改造上还大力推广村民统建工作，目前已受理申报村民统建项目26个，总占地面积156万㎡，总建筑面积224万㎡。
4、龙岗区商品房销售情况
　　1）销售户型
　　龙岗区住宅户型由过去的以3房、4房为主的大中户型开始向多元化发展，不同区域有不同特点。
　　布吉住宅户型在保持大中户型的基础上，小户型开发明显增多，如桂芳园8期的单身公寓，39—59平方米的二房，这说明布吉紧靠罗湖，随着交通的便捷化，关内置业者纷纷关注布吉，而布吉楼盘户型明显受到罗湖小户型楼盘的影响。
　　龙岗中心城继续以大中户型为主。而横岗、龙岗、板雪岗、葵涌的、、万科十七英里、、等项目增加了龙岗高端住宅领域的供给，别墅、Townhouse将是龙岗住宅发展的一个方向。
　　2）销售面积
　　通常单身公寓、一房、二房销售面积在80平方米以下，怡康家园的三房在60—80平方米；二房、三房通常在80—144平方