地产商没钱还是地产股没钱？.doc

地产商没钱还是地产股没钱？
岳彩周 “中央关于调控不放松的表态,说明了房企艰难的日子还将继续,房价下降拐点已经形成。”很多业内专家如此判断。

楼价大幅下滑,各地楼盘降价的消息不断传出,同时,新一轮的退房潮也在上地产商没钱还是地产股没钱？
岳彩周 “中央关于调控不放松的表态,说明了房企艰难的日子还将继续,房价下降拐点已经形成。”很多业内专家如此判断。

楼价大幅下滑,各地楼盘降价的消息不断传出,同时,新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大
规模爆发……面对号称最严厉的调控政策,房价终于“hold不住”了。但此时的资本市场对地产板块却发生了分歧。

大多数人认为,房地产现金流已经恶化。但也有观点认为,房价下跌和房地产板块没有投资价值之间,不能划等号。

没“钱”的开发商

监管正在倒逼银行远离开发贷。中金公司最新调研报告显示,部分商业银行开发贷的风险权重已经调整至150%。风险权重的提升,使得原本就是调控重灾区的开发贷对商业银行完全失去了吸引力。由于额度紧张,部分地区开发贷利率已上浮30%~50%。同时,个人住房按揭贷款市场已是一片萧条,北京、上海、广州等一线城市银行上调了按揭贷款利率。

从银行拿钱已如同海底捞月,信托则成了众多开发商拼命抓住的救命稻草。为了融到钱,很多开发商几乎可以说是不计成本。不过, 目前的房地产信托计划绝大多数是为项目筹集开发资金。显然,信托兑付的即时性和开发周期的长期性存在矛盾。在房地产业下行的趋势下,部分房地产信托的标的项目销售率很低,由此可能陷入兑付危机。

兑付危机和可能的违约迹象已引起监管层的重视,银监会防控风险的措施也在升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后,又对项目立项“窗口指导”,实质上实行审批制。10月银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务,为期3个月。

房地产项目抵押融资也正变得越发困难。

“降价销售是房地产开发商们最后的救命稻草,近期地产板块虽然出现了行情,但是仍以反弹为主。”

房价不等于投资价值

也有观点认为,房地产板块估值优势已非常明显。

“现在房地产具备两方面的投资机会,一是土地资产高,二是估值低。”浙商证券张朋表示,目前房地产公司储备土地大多列入其资产负债表的存货一栏。据Wind资讯统计,将地产上市公司的存货与其总市值简单比较,发现国内目前140家地产上市公司中,已经有53家的存货总量大于其总市值。也就是说,现在投资者购买上述房地产股票,某种程度就是在投资土地资源。

英大证券研究所所长李大霄对本刊记者表示,我丝毫不怀疑,政府调控的坚定性,房价肯定会调整。但房价调整不等于房地产板块会大幅下跌。

国泰君安证券在近期的研报中指出,地产股票折价幅度现在已经和2008年最差时期持平,主流公司目前估值和股价反映房价已经下降35%、销量下降55%的预期,而且现在市盈率估值普遍低于2008年最底部,市净率估值低于或等于2008年最底部,重估净资产估值和2008年最