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房地产基础知识培训  ---主讲老师：闵新闻
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地产（土地）——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让
房产（建筑物）——人工建筑而成，由建筑拨国有土地使用权一般没有使用期限。在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。
可以依法取得划拨国有土地使用权的用地包括：
1、国家机关用地和军事用地；
2、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
3、城市基础设施用地和公共事业用地；
4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。
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国有土地使用权出让年限
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
1、居住用地七十年；
2、工业用地五十年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
4、商业、旅游、娱乐用地四十年；
5、综合用地或者其他用地五十年。
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住宅的建筑材料分类
砖木结构
砖混结构
钢筋混凝土结构
钢结构
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住宅按建筑材料分类
砖
木
结
构
砖
混
结
构
框
架
结
构
钢
结
构
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各类建筑特点
砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。
钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖-钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式
钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑
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错
层
复
式
夹
层
住宅屋内形态分类
跃
式
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各类住屋特点
错层：错层是标准的单层建筑（），层高比跃式、复式、夹层（挑高）的层高都低，只是通过将部分功能分区的地面和顶面都抬高几十公分人，然后做几步台阶连接，达到丰富纵向空间形式的效果。
复式楼：实际为两层楼，而非一层分成两层，每层都有自己独立的标准层高，只是两层间有一个一楼直通二楼顶的共同的互通空间（一般是客厅，客厅顶直通二楼顶，层高达五米以上），从楼下能看到楼上的走廊和栏杆。
跃式楼：跃层式住宅占有上下两层楼，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃式楼也是两层的层高，也有一个楼梯上到二层，但和复式楼最大的区别就是没有一楼直通二楼顶的挑空空间。
夹层（挑高） ：实际为一层楼，只是比普通单层楼房的层高（）提高了一些，。然后在中间添加一楼板，分为两层，享有两层活动空间。
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名词解释
七通一平 ：是指土地(生地)在通过一级开发后，在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
三通一平：是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
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七通一平与三通一平的区别
1、三通一平（水通、电通、路通和场地平整）是施工临时设施建设，其用材、施工、维护上具有临时性。七通一平是小区永久配套设施建设，其用材、施工、维护上必须符合国家相关验收标准，具有永久性。
　　2、三通一平是建设单位和施工单位针对现场施工需要，根据施工组织设计而进行的施工部署。七通一平是根据整个小区生活工作需求，由城市规划设计院进行的小区配套设施建设设计。
　　3、三通一平是工程建设阶段的施工准备。七通一平是工程建设后期阶段小区配套设施建设实施阶段。
　　4、完成了三通一平即完成了施工准备工程建设，施工队伍可以进场进入正常施工。完成了七通一平即完成了小区配套设施建设，小区可以交付使用，住户可以入住进行正常的工作生活。
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名词解释
五 证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
二书：是指《住宅质量