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项目类别开发策略——别墅开发模式
别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空,许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性,很多国际常理不通行,比如某知名楼盘的别墅被称作农民房,却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型,为我们提出了现实指南。
第1操作环节:别墅项目开发前期战略分析
分析A:别墅项目特性剖析
别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋,《》中有“修营别业,傍水依山,尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少,仅仅出现在一些风景胜地供度假租用,或由少数特殊人拥有,比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展,别墅的含义也逐渐扩大了,在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”,功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途。
别墅面积标准从 100-1000平方米均有,可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立,也有并联和多联体,横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百,庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造,造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化,因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济,因而售价高,政府从节约土地资源出发,也有一定限制。
未来的别墅发展,有几个值得关注的方向:
(1)生态型。着重节约能源,改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。
(2)智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。
(3)个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格,营造出独特的基地环境和室内空间。
(4)社区化。创造一定的群体氛围,方便信息交换和商务活动,丰富社区文
化。
分析B:别墅项目开发的致命陷阱
现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性,有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题: 完全忽视环境资源和自然景观。
一些度假别墅所处地段没有任何景观,仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后,价格一降再降,有的别墅降至每平方米2000元,比同区域住宅价格还低,别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低,容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间,同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润,强调销售面积,只顾增加栋数,已经从根本上脱离了度假别墅的功能,有的别墅造型呆板,选材粗糙,施工质量较差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。
分析C:别墅开发市场背景分析
以深圳为例,随中国经济的高度发展,深圳作为中国最大港口城市之一,吸引了许多外资机构及大型国有机构。据统计,世界500强经济集团大多进驻中国,其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构,加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳,宏观利好形势下,给深圳别墅物业也带来无限商机。
目前深圳市场已建和在建项目详情见下表
已建项目
青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、