万科旗下项目品类规划.ppt

万科旗下项目品类规划
适用于教师试讲、学校演讲、教学课件、说课大赛
二、万科的品类规划原则
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【万科的品类】
1、通常划分住宅产品种类的方式---- 通过产品来分
“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。”
万科旗下项目品类规划
适用于教师试讲、学校演讲、教学课件、说课大赛
二、万科的品类规划原则
8
【万科的品类】
1、通常划分住宅产品种类的方式---- 通过产品来分
“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。”
“50万、80万、150万。。。。”
非万科的品类划分追求；没有体现住宅产品特征和反映客户需求
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【万科的品类】
1、通常划分住宅产品种类的方式---- 通过客户来分
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【万科的品类】
2、万科品类划分的逻辑基础
客户
土地
产品
体现住宅产品特征----包含土地
客户导向----对应客户需求
品类
“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。”




本身
土地
“小”产品
“低容积率、中高容积率、高容积率。。。。”
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【万科的品类】
3、万科品类建立的原则
万科的品类：在不同特征土地上，满足不同客户需求的不同产品
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三、万科的品类划分
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【万科的品类规划】
1、万科品类规划的四个阶段
阶段一：2005年，客户细分
阶段二：2006年，产品系列，土地同客户对应
阶段三：2006-2007年，品类划分
客户
土地
产品
阶段四：2007年，品类成果的推广
应用，完善
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【万科的品类规划】
2、阶段一：找到划分客户的三个核心指标
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【万科的品类规划】
2、不同生命周期，产生不同需求
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【万科的品类规划】
2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力
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【万科的品类规划】
2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力
天津招行金葵花开户情况-婴儿潮群体购买力最强
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年龄(06年)
【万科的品类规划】
2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力
不同市场差异明显
上海
成都
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【万科的品类规划】
3、不同产品系列对应不同的客户价值：金色系列
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【万科的品类规划】
3、不同产品系列对应不同的客户价值
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【万科的品类规划】
4、阶段三：品类划分。细化土地属性，初步建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
细化土地属性
同客户对应
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【万科的品类】
4、万科品类划分的原则
可进入----在我们的业务能力范畴内
可复制----适应规模化发展的需要
被选择----满足企业的价值最大化
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【万科的品类规划】
4、品类成果框架：八大品类
8个品类
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【万科的品类规划】
4、品类规划结果：八大品类
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：金色系列-G1（商务住宅）
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：金色系列-G2（城市改善）
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：金色系列-G3（城市栖居）
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：城花系列-C（城郊改善）
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：四季系列-T1（郊区栖居）
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：四季系列-T2（郊区享受）
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：高档系列-TOP1（城市豪宅）、TOP2（郊区豪宅）
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【万科的品类规划】
5、品类规划结果---- 八大品类描述大表
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【万科的品类规划】
6、万科品类同全市场的覆盖对应关系
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【万科的品类规划】
7、关于品类的几点说明
说明1：必须依据目标客户的选择来确定土地属性，土地属性不一
样，品类规属自然不一样。
说明2：同一块土地上，由于开发时间或土地条件不一样，品类规
属的判断结果可能也会有所不同，并会对应不同的产品。
说明3：项目同品类的关系是：项目是品类的组合，项目有可能是
单一品类组成，也有可能是以多个品类组合的形式出现。
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四、品类规划的应用价值
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【应用价值】
1、适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑
战略层面
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【应用价值】
2、简单、有效率才能获得