新景祥机构简介.docx

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新景祥机构简介
新景祥机构简介
美 / 好 / 生 / 活 / 的 / 推 / 动 / 者
新景祥总体指导原则：开发商需要天生就畅销的性市场调研 ◎ 概念
前 期 筹 备 工 作 行 销 策 略 ：
销 售 策 略
广 告 计 划 行 销 概 念售楼书、海报、DM、平面图集 包 装 要 素
现场包装、样品屋、报纸广告 资 料 准 备
电视广告、电台广告、车体广告 人 员 进 驻
户外看板、促销活动等 职 前 培 训
广 告 表 现
修正及媒体执行
试 销 阶 段
反馈及企划思路修正
公 开 阶 段
强 销 接 待
促 销 阶 段
结 案
开发企业价值最大化：
开发资金的快速回笼
企业品牌的提升
更好的发展策略
新景祥的价值就是为开发商创造更大的财富
四、部分行销个案档案浏览
五、个案简析
至胜商场的价值取向
——市中心成熟商圈的赚钱保证
市场背景
——银行连续七次的利息下调
——有土斯有财
（一）市场机会分析
1、投资者最关注的是什么
调查表明：几乎所有的人都认为投资应该有稳定的回报，其次是追求最高的利润空间
房地产投资的原则：
房地产是国人最常用的投资保值工具，在国人安土重迁的观念下，具有自用、保值、增值、出租获利等各项功能的房地产，便成为国人最青睐的投资工具。然而房地产投资金额大，投资前的规划是必须谨慎考虑的，所以，投资房地产应考虑如下三大原则：
安全性：指得是尽量能规避投资风险，保证投资安全，此项多侧重于保本。
增值性：亦称收益性，指投资要从价值增值中获取较佳的预期收益。
变现性：又称流动性，即资产兑变为现金并保持其购买力的能力。
2、寻找南京最具升值潜力的地方
以新街口广场为中心，半径500米内，汇集了20多家大中型商场及五星级饭店，高楼写字楼群等。一时被誉为：北有王府井，南有新街口。
市中心成熟商圈的名店商铺，因固定的人潮流量快且多，加之市中心建地稀少，特色明显，再加上发展商雄厚实力，管理上轨道，商场得以持续经营。
（二）目标市场的消费行为分析
1、寻找“密码正确”的目标客户
2、目标客户特征分析
在周密的市场调查中，我们发现百货商场营运的主要三大方式：
（1）代销：指得是供应商提供商品，营业员工资、制服、柜台装修等费用都是商场承担。
（2）专柜：商场提供营业铺位，供应尚负责商铺装修、货品、营业员工资、提成、制服等
（3）买断：由商场承诺一年完成多少销量，其一切费用均由商场负责。
因为传统百货商场一般不出售，所以经营者一年的收入大多成了商场的租金，且柜台租金的增值不但享受不到，还年年上涨租金。于是，经营者致力寻找属于自己的柜台。
自有柜位与租柜抽成比较表：
商用不动产最大突破——就是在于分离产权与经营权，使投资者拥有实质增值利益，却可免除经营管理的麻烦。而发展商又可迅速回笼资金，无资本运作包袱，给原本已兼具高、稳、利的投资利器，更潜一级保障。
3、永不褪色的高获利产品——商场
（1）景气全而大好
（2）地价高涨
（3）高租金诱因
（4）高度稀有性
（5）新的商圈不断形成
4、成功商场应具备的条件
（1）以市场为导向：一座会赚钱的商场，必须考虑市场的消费走向，正如民主时代凡事必须以民意为依托一样重要。
（2）上好的优势地段：如商圈中心、都市商业区，人潮集中地
（3）独一无二的特色：新街口多为传统型综合百货，而名店王朝为品牌专卖店。
（4）整体大方的规划：商场统一规划，包括卖场动线、视觉规划。挑空设计的等整体考量。
（5）良好统一的管理：一套完善而且统一管理是商场成功的关键
（6）长远的发展潜力：政府百亿巨资打造南京的地铁。新街口金鹰高尚住宅区的建设及中央商场改造的实施等，都是商圈再繁荣的利好因子
5、全新的概念引入
（1)专卖取向型：名店王朝以“全中央空调室内步行街，名店专卖垂直型购物走廊”为市场定位，填补了新街口商圈高品质商铺供应的空缺及新街口专卖店几乎没有的市场空缺。
（2)产权出租，开发商三年包租：名店王朝提出产权与经营权分离的国际最新理念，